Vétusté, force majeure & usure normale :

un blanc seing pour le locataire ?

 

 

 

Les dispositions des articles 1730 et 1731 du code civil prévoient que le locataire doit restituer le bien loué dans l’état dans lequel il a été loué.

 

Les dispositions de l’article 1755 prévoient qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

 

D’autre part, le locataire échappe à son obligation de restitution du bien loué, lorsqu’il résulte qu’une cause étrangère a entièrement détruit le bien loué.

 

L’article 1731 vise comme cause d’exonération que la force majeure et la vétusté, sans citer expressément l’usure normale.

 

Il est généralement admis  que le locataire ne réponde pas de l’usure normale, pas plus que de la vétusté. Seuls les abus dans l’usage de la chose sont imputables au locataire.

 

Quoiqu’ il n’existe pas d’unanimité, mais nous estimons qu’il ne nous paraît pas possible d’imposer au locataire par une clause d’aggravation mettant à charge dans le cadre des grosses réparations, celles qui résultent de la vétusté et de la force majeure.

 

Comme le soulignent certains auteurs, à l’impossible nul n’est tenu, le locataire ne peut être astreint à éviter les effets de l’usure normale.

 

Le locataire échappe à ses devoirs de réparer les dégâts causés par les effets de l’âge.

 

Les experts essaient de déterminer la durée normale de certains biens. Mais tout dépend de nombreux paramètres, la qualité, la manière dont certains éléments ont été installés.

 

Ainsi, le locataire ne sera pas tenu de certaines dégradations due à un vice de placement : citons à titre d’exemples l’inégalité d’un plancher, le placement défectueux d’un balatum dont les déchirures sont consécutives de boursouflures, des carreaux sans joints suffisants, la présence sous un pavement de matières dont l’état se serait modifié sous l’action de l’humidité, l’absence de ventilation suffisante dans une cuisine ou une salle de bain ayant causé des dégâts dus à la condensation.

 

D’autre part, il faut également avoir égard à l’obligation de signalement du locataire, d’avertir le bailleur à temps utile pour éviter certaines aggravations des dommages dont il pourrait, à défaut rester responsable. 

 

En règle générale, seuls les abus dans l’usage de la chose lui sont imputables.



Force majeure : Comme tout débiteur d’une obligation, le preneur, empêché de s’exécuter par suite de la force majeure ou d’un cas fortuit, ne peut encourir de dommages. (C.civ. art. 1148)

 

Parmi les éventuels dégâts relevés à sa charge, au moment de la sortie des lieux, ce qui seraient attribuable à la force majeure ne peuvent donc lui être facturés.

 

On peut citer de circonstances atmosphériques, le grand vent ou des intempéries, la grêle de nature à casser les vitres, un cambriolage, le fait d’un tiers. 

 

Toutefois, la jurisprudence n’exempte pas le preneur, si de précautions élémentaires auraient pu éviter les dégradations, par exemple la fermeture d’un volet pendant l’orage, ou de mesures à prendre en vue d’une inondation prévisible.

 

Il resterait également responsable s’il n’a pas pris certaines mesures de protection avant de s’absenter, en cas de vol ou qu’il aurait omis de protéger les installations de distribution d’eau contre le gel pendant son absence.

 

Gilles Tijtgat

le 22 décembre 2016

 

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