L’agent immobilier a-t-il droit aux honoraires lorsque la vente est finalisée
ou lorsqu’il a accompli sa mission qui est, dans la grande majorité des cas,
de trouver un acheteur potentiel ?

Sans aborder la totalité de la problématique, il convient, dans un premier temps, de distinguer le droit aux honoraires de leur exigibilité.
 

Le droit aux honoraires de l’agent immobilier peut s’ouvrir très tôt (par exemple : dès la signature d’une offre irrévocable d’achat non soumise à la moindre condition suspensive), mais, l’agent immobilier sera bien inspiré de n’exiger le paiement de ces derniers qu’à dater de la perception par son client du produit ou d’une partie du produit de la vente.
 

Expliquer la différence entre le droit et l’exigibilité aux honoraires pourrait, métaphoriquement, se faire en comparant ces derniers à un cadeau de Noël : le cadeau est placé au bas du sapin (quelqu’un y a droit) mais il ne pourra être ouvert (exigé) qu’à Noël…

Plus sérieusement, l’ouverture du droit aux honoraires garantissant à l’agent immobilier de pouvoir percevoir sa rémunération obéit à un formalisme très strict.
 

Ainsi, si le contrat de courtage précise que la mission est remplie dès l’émission par la partie acquéreuse d’une offre valable, il doit être obligatoirement mentionné que « cette offre sera faite dans un écrit ou d’une autre manière qui donne au client une preuve certaine de l’offre qui émane de l’autre partie »
 

Il ne faudra pas non plus négliger la notion de « contact ». En effet, si l’agent immobilier souhaite percevoir ses honoraires dès lors que la vente a été finalisée entre le propriétaire vendeur et une personne contactée par ses soins, il devra fournir la preuve que des renseignements précis ont été donnés à cette personne.
 

« Le contact suppose une entrée en relation effective entre un amateur potentiel et l'agence, sous forme, par exemple, d'une demande de renseignements, d'une visite au bureau de l'agence au sujet d'un bien, d'une visite de l'immeuble en vente. Par contre, cette notion ne recouvre pas les publicités et démarches unilatérales que l'agence effectue en vue de tenter de trouver des amateurs. Une agence immobilière a mission de rechercher des amateurs et dès lors de faire de la publicité et qu’elle peut, à cette fin, offrir le bien à vendre dans les médias, sur son site internet ou envoyer des courriers à des personnes ciblées par ses soins, de telles démarches de prospection ne constituent pas un contact.
 

L'envoi d'une liste comportant la description de divers biens à des personnes n'ayant manifesté d'aucune manière que ce soit leur intérêt pour le bien à vendre, ne constitue pas un contact au sens du contrat litigieux et n’ouvre donc pas le droit à la perception des honoraires »

Cette notion de contact prend un sens accru lorsque le contrat prévoit une «indemnité » après la fin du contrat.

 

Gilles Tijtgat

 

 

 

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