Vente d’immeuble ou vente de parts/actions ?

Une « petite société » détient un immeuble et désire le vendre car elle va cesser ses activités…

Cette vente sera bien entendu soumise aux droits d’enregistrement et la société sera imposée à l’impôt des sociétés sur la plus-value réalisée. La plus-value équivaut à la différence entre le prix de vente et la valeur comptable de l’immeuble (soit, généralement la valeur d’acquisition du bien amoindri des amortissements réalisées).

Par contre, lorsque l’opération envisagée consiste à céder des actions/parts d’une société existante dont l’actif est composé d’un ou plusieurs immeubles, le Code des droits d’enregistrement ne prévoit la perception d’aucun droit d’enregistrement (ni régional, ni fédéral) cette cession étant considérée comme portant sur des valeurs mobilières non soumises à la perception d’un droit.

La forme sociale adoptée par la société est sans incidence.

En outre, les effets juridiques d'une vente d'actions ne sont pas identiques à ceux d’une vente d’immeuble : lorsque l’objet de la vente porte sur des actions, la propriété de l’immeuble n’est pas transférée.

La société reste propriétaire du bien, seules les actions changent de mains. 

L’intérêt pour le vendeur de procéder à une telle opération, réside dans le fait, qu’en matière d'impôts sur les revenus, la plus-value réalisée sur les actions/parts n'est pas imposable tandis que celle réalisée sur l’immeuble par la société l’aurait été dans le chef de celle-ci (taxation de la plus-value latente…).

Bien évidemment, l’administration fiscale pourrait, s’il ressort des faits qu’en réalité, la transaction n’est pas une cession d’actions, mais une cession de bien immobilier, requalifier l’opération et exiger son dû…

Il convient donc de rappeler, brièvement, que la vente de parts et la vente d’immeuble sont deux opérations totalement distinctes mais qu’il en faut peu pour que la frontière soit franchie et la requalification réalisée.

Lorsque l’opération consiste en la vente des parts/actions, il n’est nul besoin de faire figurer les informations relatives au PEB, à l’urbanisme, à l’électricité, au sol…. car l’immeuble ne change « pas de mains » !

Ces derniers éléments ne visent donc qu’à valoriser l’actif immobilier de la société mais ne sont pas, comme en matière de vente d’immeuble, obligatoires !

Si un agent immobilier intervient dans ce genre d’opération, il sera bien inspiré d’éviter l’utilisation de ses documents habituels tels que l’offre et/ou le compromis de vente…

La cession ne requiert pas l’intervention du Notaire et peut être formalisée par le biais d’une convention de cession (et non pas un compromis…).

N’oubliez pas, non plus, de vérifier l’objet social de la structure sociétale cédée.  En effet, si la personne qui achète la société n’a pas l’accès à la profession pour exploiter la société acquise dans laquelle il y a un immeuble (ex : une société d’avocat achetée par une personne qui ne l’est pas…) cela constitue un indice pour le moins révélateur de la réalité sous-jacente de l’opération.

Enfin, l’agent immobilier qui s'entremet dans une telle opération pensera également à SE PROTEGER en signant avec son client une mission adaptée à ce genre de vente, mission qui déterminera, entre autres choses, l’assiette qui servira de base au calcul de ses honoraires !

Une personne avertie…

Gilles Tijtgat

le 16 mai 2019

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