Une société ne peut pas faire de

« philanthropie locative »

sans conséquences fiscales

 

Une société est taxée sur l'ensemble de ses bénéfices dont font partie les revenus générés par l'immeuble qui est dans son patrimoine.

 

Si l'immeuble est donné en location, la totalité du loyer est taxée, sous déduction des dépenses professionnelles en rapport avec l'activité de la société.

 

L'imposition du montant total du loyer réel de l'immeuble peut être plus désavantageuse que le mode d'imposition des personnes physiques.

 

En cas de location par une personne physique d'un immeuble à une autre personne physique qui ne l'affecte pas à l'exercice de son activité professionnelle, la base d'imposition se limite au revenu cadastral indexé majoré de 40 % (art. 7, §1er, a du CIR 1992).

 

Si le locataire est une société ou une personne physique qui affecte l'immeuble à l'exercice de son activité professionnelle, le bailleur, personne physique, est imposé sur le loyer réel (art .7, §1er, 2°, b du CIR 1992) duquel sont déductibles les charges fixées forfaitairement.

 

L'article 13 prévoit que la base d'imposition est constituée dans ce cas par le loyer brut diminué des frais d'entretien et de réparation fixés à 40 % du loyer brut sans toutefois que cette déduction puisse excéder les deux tiers du revenu cadastral indexé et revalorisé en fonction d'un coefficient déterminé par le Roi pour chaque exercice d'imposition (art. 1er de l' AR/CIR 1992).

 

A l'impôt des personnes physiques, les frais d'entretien et de réparation fixés forfaitairement sont déductibles de plein droit, sans que le bailleur ne doive démontrer qu'il a supporté des frais d'entretien et de réparation pour le bien loué et indépendamment de leur montant.

 

A l'impôt des sociétés, les charges d'entretien et de réparation sont des dépenses professionnelles, qui pour être déductibles, doivent répondre aux conditions de l'article 49 du CIR 1992. La société peut déduire les charges qu'elle a réellement exposées pour l'entretien et la conservation de l'immeuble et supporte la charge de la preuve.

 

Pouvez-vous, sans risques fiscaux, mettre à la disposition de votre enfant un immeuble qui appartient à votre société ?

Une société qui met gratuitement un immeuble dont elle propriétaire à la disposition d'un tiers, peut être taxée sur cette mise à disposition, à titre d'avantage anormal ou bénévole.

 

L'article 26 du CIR 1992 prévoit que les avantages anormaux ou bénévoles consentis par une entreprise font partie de la base imposable de celle- ci, à moins que le montant de ces avantages n'intervienne pour déterminer la base imposable des bénéficiaires.

 

L'avantage est défini comme l'octroi d'un enrichissement au bénéficiaire sans rémunération effective pour celui qui le consent (H. COPPENS, Note sous Mons, 2 novembre 19892 novembre 1989, RGF, 1990, n° 4, p. 230).

 

L'avantage est anormal si dans le cas d'espèce, il est excède les conditions normales du marché placé dans la même situation (Mons, 3 novembre 1989, RGF, 1990, p. 126; Anvers, 2 février 1993, RGF, 1993, p. 8).

 

L'avantage bénévole est celui qui est accordé sans qu'il constitue l'exécution d'une obligation (Cass., 31 octobre 1979, Pas., 1980, I, 280).

 

L'octroi par une société à une personne qui n'est pas gérante ou administrateur, du droit d'occuper gratuitement un immeuble dont elle est propriétaire, constitue un avantage anormal. Il y a enrichissement sans contrepartie, puisque la société ne perçoit pas de loyers en rémunération de l'usage du bien. L'avantage est anormal par rapport aux conditions usuelles du marché de l'immobilier, suivant lesquelles une société immobilière cherche à valoriser ses biens par la perception d'un loyer.

 

Dans ce cas de figure, la société sera taxée à titre d'avantage anormal qui correspond à la valeur locative normale de l'immeuble mis gratuitement à la disposition d'un tiers.

 

Prudence donc…

 

Gilles Tijtgat

le 28 avril 2016

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