Une offre au prix oblige-t-elle le vendeur à vendre ?

Ces dernières semaines, une question récurrente est revenue à l’avant-plan : une offre au prix oblige-t-elle le vendeur à vendre ?

L’offrant « au prix » qui n’est pas retenu développe, le plus souvent, l’argumentation suivante : Le vendeur est tenu par la première offre d'achat au prix de l'annonce. En refusant cette première offre au prix, le vendeur s'expose à des poursuites du candidat acquéreur évincé, conformément à l'article 1583 du code civil.

Si le principe du consensualisme et sa consécration par l’article 1583 sont toujours d’actualité dans le cadre de la vente, il apparaît des évolutions récentes que la vente immobilière ne s’en satisfait plus pour être considérée comme parfaite…

La dynamique contractuelle, et donc la formation du contrat, ne commencent plus par l’annonce !

Cette dernière n’est qu’une information sur la mise en vente d’un bien, sauf si elle traduit un véritable engagement, c’est-à-dire une offre de vente.

MAIS… Une annonce immobilière n’est pas une offre de vente, même si elle mentionne un prix !

L’annonce constitue un appel d’offre d’achat et non une offre de vente (Civil, Bruxelles, 31 mai 1995, R.G.D.C,. 1996, p. 68 ; Appel, Anvers, 13 mais 2008, N.J.W., 2008, p. 885 et la note R.S. ; P. A. Foriers, « Option, promesse de vente, vente et incertitude sur l’identité de l’acquéreur », in Le patrimoine immobilier familial, Anthemis, Louvain-la-Neuve, 2009, p. 9 ; L. Collon, « Les dangers de l’offre d’achat et de la promesse de vente », in Le compromis de vente, Anthemis, Louvain-la-Neuve, 2006, p. 11 ; B. Kohl, « la vente d’immeuble (de gré à gré) », in Chroniques Notariales, Fac. De droit de Liège, Avril 2010, vol. 51, p.32 ; Appel Anvers, 4 juin 2012, N.j.W., 2013, liv. 286, p. 599, note R. Steennot).

Le Tribunal de première instance de Bruxelles avait déjà, par jugement du 24 avril 2009, confirmé sa jurisprudence selon laquelle l’annonce de mise en vente d’un bien immobilier ne constitue pas une offre de vente liant définitivement le vendeur, fut-elle assortie de la mention du prix.

Il ne suffit donc pas que ce prix soit accepté par le premier candidat acquéreur pour former une vente parfaite.

Et la jurisprudence a encore enfoncé le clou en décidant, « qu’il est généralement admis que l’offre adressée au public, notamment par le biais d’annonces ou d’affiches, ne satisfait pas à la condition de la volonté de s’engager juridiquement et ne peut être interprétée autrement que comme un simple moyen d’obtenir des offres d’achat » (Arrêt de la 7ème chambre de la Cour d’appel de Bruxelles du 23.06.2011, Rôle 2008/AR/1795,  Civ. Brux., réf. 31 mai 1995, R.G.D.C. 1996, p. 68).

Il résulte des considérations précédentes que l’offrant, parfois légitimement frustré d’être confronté au refus de son offre au prix, voit ses chances d’obtenir l’exécution forcée de la vente réduites à néant… et que le propriétaire vendeur garde donc intact son pouvoir de décision !

Une question se pose encore : si plusieurs offres sont émises par divers candidats qui proposent le même montant, l’antériorité d’une offre confère-t-elle à celle-ci une quelconque priorité ?

En langage juridique, on parle du « prix de la course » !

Le prix de la course vise un créancier qui gagnera au sprint devant les autres créanciers. « Pendant que certains créanciers attendent le paiement ou acceptent de repousser l’échéance, celui qui court le plus vite met toutes les chances de son côté. »

Mais le vendeur n’est, au stade de l’offre, pas un débiteur, et l’offre ne le lie pas tant qu’il ne l’a pas acceptée…. En conséquence, et hors certaines exceptions (droit de préférence), l’antériorité d’une offre ne confère à celle-ci aucune priorité.

Si la situation peut être « juridiquement claire », elle l’est beaucoup moins dans l’esprit du premier offrant qui voit sa proposition refusée… et qui reporte sa déception (et parfois sa colère) sur l’agent immobilier qui, faut-il le rappeler, agit le plus souvent en qualité de courtier et n’a donc pas le pouvoir de décider à la place du propriétaire vendeur !

Gilles Tijtgat

le 23 mai 2019

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