Un bail commercial à durée indéterminée ?

Le bail commercial est, à nouveau, au centre de l’actualité !

En effet, les trois régions ont institué le régime du bail commercial de courte durée, système qui évite désormais toute incertitude juridique quant à la location consentie aux « magasins éphémères ».

Le bail commercial « classique » demeure également d’application et sa durée n’a pas varié.  Elle est donc toujours de 9 années avec la possibilité pour le preneur de solliciter trois renouvellements.

Il se pose pourtant régulièrement la question de savoir ce qui se passe lorsque l’échéance des neufs ans est atteinte, que le locataire n’a pas demandé le renouvellement et qu’il se maintient dans les lieux « comme si de rien n’était »…

Dans le bail commercial, c’est l’article 14, alinéa 3, de la loi sur les baux commerciaux qui régit cette situation.

Lorsqu’un bail commercial arrive à expiration sans avoir été renouvelé dans les formes, et que le preneur est laissé en possession de l’immeuble loué, un bail d’une durée indéterminée prend cours.

Cette disposition précise que le bailleur peut mettre fin à ce bail à durée indéterminée moyennant un congé de dix-huit mois et qu’à dater de ce congé, le locataire distrait (ou négligent) peut demander le renouvellement (qui aurait normalement du être sollicité entre le 18ème et le 15ème mois qui précédent l’échéance des 9 ans)

Quel est le préavis que doit respecter le preneur qui donne congé durant cette période ?

S’agissant d’un bail à durée indéterminée, on applique l’article 1736 du Code civil qui précise que « sans préjudice de l’article 1758 (relatif au bail de résidence), le bail conclu pour une durée indéterminée est censé fait au mois. Il ne pourra y être mis fin que moyennant un congé d’un mois. »

D’un côté 18 mois, de l’autre 1 mois ; cette différence de traitement n’est-elle pas génératrice d’une discrimination ? C’est la question que de la Cour de cassation a posée à la Cour constitutionnelle.

Par son arrêt du 10 mai 2007 (R.W., 2007-08, coll. 777) la Cour constitutionnelle a répondu que cette différence de traitement ne viole pas les principes d’égalité et de non-discrimination, notamment parce que les parties ont la possibilité d’exclure l’application de l’article 14 al 3 de la loi sur les baux commerciaux du champ contractuel…

Il convient donc, d’être prudent dans la rédaction et la lecture du contrat de bail commercial...

Gilles Tijtgat

le 13 juin 2019

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