Travaux du locataire et vente de l’immeuble

 

 

Lorsque le bien loué est vendu, l’agent immobilier et le bailleur doivent porter une attention particulière à la lecture du contrat de bail.

 

L’un des points qui échappe parfois à la vigilance du vendeur ou de l’agent immobilier est relatif au sort qui est réservé aux travaux réalisés par le locataire.

 

En général, le contrat contient une clause de style indiquant que les travaux réalisés avec l’accord du bailleur sont acquis sans indemnité à ce dernier.

 

Mais… si une telle clause n’est pas insérée dans le contrat ET que des travaux ont été réalisé par le locataire avec l’autorisation du bailleur, il m’apparaît que ledit bailleur devra, sur base de l’article 555 du code civil, indemniser son locataire à l’issue du bail (prix des matériaux ou plus-value apportée à l’immeuble) car, à défaut, la théorie de l’enrichissement sans cause trouverait à s’appliquer.

Si avant la fin du bail, l’immeuble est vendu…

 

Tout d’abord, contrairement à une idée reçue, le bail ne prend pas fin par le biais de la vente et du changement de bailleur.

Le nouveau propriétaire, pour autant que le bail lui soit opposable, acquiert donc l’immeuble ET les droits et obligations générés par le bail qui perdure…

 

Qu’en est-il du sort des travaux dont nous avons parlé ci-dessus si rien n’est prévu dans le bail ? Qui doit indemniser le locataire lorsque ce dernier quitte l’immeuble ? Le bailleur originaire ou le « nouveau » bailleur ?

 

La réponse apportée par un vieil arrêt de la Cour de Cassation (1965) est sans ambiguïté : C’est le NOUVEAU bailleur et non le bailleur originaire qui est redevable de l’indemnisation s’il désire conserver les travaux !

 

Cela veut dire que si la valeur de l’immeuble vendu a été déterminée et majorée grâce à certains travaux réalisés par le locataire, le nouveau propriétaire, devenu bailleur, risque, à défaut de vérifications… de payer la valeur desdits travaux deux fois…

 

Soyez donc prudents et ne « survolez » pas la lecture des contrats…

 

Gilles Tijtgat

le 11 mai 2016

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