Toute vente « aux enchères » n’est pas une vente publique…

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Epineux sujet que la pratique du « faire offre à partir de… »  et, en guise d’introduction, je tiens à préciser que cette « news » n’a pas pour objet de prendre position sur l’opportunité commerciale ou non de recourir à cette méthode.

Commençons par ce qui n’est pas sujet à contestations et/ou interprétations : la vente publique n’est pas ouverte à la compétence des agents immobiliers, celle-ci relève exclusivement du notariat (loi du 16 mars 1803) ce qui a également été confirmé par la plus haute juridiction de notre pays en date du 09 juin 2016.

Cela veut-il dire que l’utilisation du « faire offre à partir de… » par un agent immobilier est illégale ?

Ce qui est (parfois) rare dans ma profession, ma position sera tranchée : la réponse est NON pour autant que l’agent immobilier qui l’utilise fasse preuve d’honnêteté intellectuelle, déontologique et morale ET que, ce faisant que les conditions légales de la vente publique ne soient effectivement pas réunies (notamment par manque d’honnêteté…).

Le Comité d’étude et de la législation de la Fédération Royale du Notariat Belge a défini la vente publique volontaire ainsi qu’il suit (CEL – dossier 4376 ; « offre sous enveloppe fermée-vente publique ? », in F.R.N.B. (éd), Travaux du Comité d’Etudes et de Législation, 2006-2007, Bruxelles, Bruylant, 2008, p.217) :

« une vente publique volontaire est une vente :

  1. Où l’on donne la possibilité à un certain public – restreint ou non- rassemblé physiquement ou virtuellement

  2. D’effectuer des enchères concurrentes, où l’on a connaissance de l’enchère de l’autre, sans nécessairement savoir de qui émane ou qui a effectué l’enchère

  3. Et dont on sait ab initio que le bien sera adjugé au dernier enchérisseur ou qu’il sera retiré»  

Ainsi que l’a indiqué Me Gilles CARNOY (in « Carnet de route en droit immobilier », 19 juillet 2016, Les sites d’enchères immobilières en ligne et le monopole des notaires) l’arrêt de la Cour de Cassation, relève les conditions suivantes pour qu’il y ait vente publique : 

  • Que le caractère public de la vente ne disparaît pas par le fait qu’il faille s’inscrire pour faire offre.

  • Que la vente publique suppose que d’entrée de jeu il soit acquis que le bien sera attribué à la meilleure offre.

  • Que la vente publique suppose que les enchères soient visibles (sans devoir connaître les offrants) : cela exclut les formules de type « enveloppe » où chacun met en même temps un prix de manière cachée, le mieux disant emportant l’affaire.

On le voit, les critères, dont il faut considérer qu’ils sont cumulatifs, pour qu’il y ait vente publique restent « stables »

Il convient également de noter que la vente publique immobilière, qu’elle soit volontaire ou judiciaire, est soumise à un impératif complémentaire prévu par l’article 1er de la loi Ventôse qui précise : « Ces ventes ne peuvent se faire qu’au plus offrant et dernier enchérisseur »

Il faut en déduire que lorsqu’il y a une vente publique menée à son terme, le propriétaire vendeur est dépossédé de son pouvoir de décision final qui revient au Notaire qui, sous sa seule autorité et dans le respect de la procédure, adjuge le bien au plus offrant !

En clair, utilisé correctement, le principe du « faire offre à partir de… » n’est rien d’autre qu’une « façon » de récolter un maximum d’offres SANS que le propriétaire vendeur ne soit privé de son pouvoir de décision ET sans qu’il ne soit, dès le départ, acquis que c’est l’offre la plus élevée qui remportera la mise !

Le critère suivant lequel le bien sera accordé au plus offrant n’étant pas rencontré, la vente ne peut être qualifiée de publique…

Mais le propriétaire n’est-il pas obligé, sur base de l’article 1583 du code civil (accord sur la chose et sur le prix) d’accepter l’offre réalisée « au prix (voulu par lui) » ? 

A nouveau, la réponse est négative, car « Il est généralement admis que l’offre adressée au public, notamment par le biais d’annonces ou d’affiches, ne satisfait pas à la condition de la volonté de s’engager juridiquement et ne peut être interprétée autrement que comme un simple moyen d’obtenir des offres d’achat. » (23 juin 2011 (rôle n° 2008/AR/1795) de la Cour d’Appel de Bruxelles).

Dans une telle situation, l’agent immobilier se retrouve entre « le marteau et l’enclume »  

Alors, contraint ou forcé, volontairement ou commercialement, le « faire offre à partir de…. » peut s’appliquer et, dans les conditions précitées, ne peut pas être considéré, de manière péremptoire, comme illégal !

Pour éviter les risques de requalification d’une vente en « vente publique » et donc la nullité de celle-ci, pour préserver la mise en cause de sa responsabilité (professionnelle et déontologique) et, pour se dispenser de gérer les frustrations (et parfois les « élucubrations ») des parties à la vente, l’agent immobilier qui utilisera (à son choix ou en fonction de circonstances) la méthode F.O.A.P.D sera bien inspiré de définir « les règles du jeu » !

Le rôle de l’agent est de chercher la meilleure offre, tant au niveau qualitatif qu’au niveau financier, pas de faire s’aligner les offres ; il doit mettre les offres en concurrence, et non neutraliser les « enchères ».

C’est également en ce sens que semble se diriger la Cour d’appel de Liège qui dans sa décision du 23.04.2014 indique « que la mission de l’agent immobilier ne prend pas nécessairement fin du seul fait de l’obtention d’une offre ferme et définitive correspondant aux exigences de son commettant.  L’agent demeure en effet tenu d’examiner si une meilleure offre ne peut être obtenue »

Pour limiter l’opacité perçue de la pratique du FOAPD, nous proposons, sans être exhaustif et sans cautionner ou critiquer, aux agent immobiliers quelques clauses bien utiles…. Telles que :

Pour éviter que les amateurs ne se déclarent « surpris » par le fait que leur offre au prix ne soit pas assimilée à une vente, l’annonce doit, à mon sens être claire et dépourvue d’ambiguïtés :

Dans la publicité : Le prix indiqué doit être renseigné comme étant le prix de départ

Dans la publicité destinée à la vente d’un immeuble et/ou dans l’offre : « Les propriétaires se réservent souverainement le droit d'apprécier la hauteur et la qualité des offres. L’agent immobilier n'a pas le pouvoir de vendre. Les propriétaires fixent le montant des offres minimum à prendre en considération ». 

Dans l’offre : « Le refus de l’offre par le propriétaire n’ouvre, au profit de l’offrant, aucun droit à une quelconque indemnité » 

Dans l’offre et/ou dans la publicité : « Le propriétaire, vendeur du bien, dispose de la faculté, de manière totalement libre et autonome, de vendre ou de ne pas vendre. S’il décide de vendre, il n’est nullement tenu de retenir l’offre la plus élevée mais choisit celle qui lui convient le mieux au regard de ses propres critères (montant de l’offre, conditions suspensives, délai de signature, etc.) »

Il convient également d’être attentif au développement de la plate-forme BIDIMO ayant vocation a fournir aux agents immobiliers un outil en cette matière…

 

Gilles TIJTGAT
Consultant Juridique