Taxation des plus-values immobilières… la suite !

Dans la News Juridique de ce jeudi 28 septembre 2017,

nous avons abordé le principe de la taxation de la plus-value réalisée

par une personne physique lors de la vente de son immeuble.

 

Suite à la pertinente remarque de l’agence immobilière « le Parcours du Propriétaire » (Bierges),

nous tenons à compléter l’information communiquée la semaine passée.

 

En effet, si les principes et les taux indiqués sont corrects,

ils doivent être considérés comme les taux de base !

 

La plus-value réalisée par un propriétaire vendeur est imposée au taux de base de 16,5 %

quels que soit le montant des revenus déclarés par le contribuable MAIS ce n’est pas tout…

 

Cette taxation sera encore majorée des additionnels communaux (dont vous pouvez trouver les taux en cliquant sur le lien suivant :  http://www.uvcw.be/communes/finances/statistiques-ipp/index.htm ) qui sont, en fonction de la commune, susceptibles d’alourdir considérablement la facture…

 

Toujours en vue de préciser l’article de la semaine passée, et pour répondre plus précisément à une question posée, il convient de préciser la notion de « spéculation »…. 

 

Une plus-value réalisée à la suite d'une spéculation est taxée au taux de 33 % (taux de base). 

 

Il y a spéculation lorsque les bénéfices réalisés sont considérés comme étant issus d'une gestion "à risque", sans qu'il s'agisse d'une activité professionnelle. 

 

Différents critères seront pris en considération par l'administration pour prouver qu'il y a eu spéculation.

 

Voici, présentés de manière non exhaustive, les critères dont l’administration doit faire la preuve, par toutes voies de droit,  pour tenter d’établir une spéculation sortant des opérations de gestion normale du patrimoine privé. 

 

Cette preuve pourra résulter de la combinaison de plusieurs présomptions qui pourront entraîner la taxation. 

 

Ces principales présomptions sont les suivantes : 

 

1. L’entrée du bien dans le patrimoine privé du contribuable lorsque le bien vendu n’est pas entré dans le patrimoine du particulier par succession, donation, épargne personnelle ou remploi de biens aliénés, il peut y avoir indice d’opération taxable. 

2. Le délai entre l’acquisition et la revente :  Un court délai entre l’achat et la revente avec plus-value peut constituer une présomption de spéculation. 

3. Le recours à l’emprunt : Le financement des acquisitions au moyen d’un recours massif au crédit constitue un fait de nature à prouver la spéculation. 

4. Les travaux de revalorisation : Les travaux de valorisation d’un terrain, le lotissement de celui-ci peuvent, par leur ampleur, démontrer que l’opération dépasse le cadre normal de la gestion privée. 

5. La fréquence des opérations : Bien que l’article 90 du CIR/92 ne fasse aucune allusion à ce critère, le nombre d’opérations traitées peut révéler le caractère spéculatif de celles-ci. 

6. L’achat en indivision : L’indivision créée volontairement en vue de l’achat d’un bien immobilier et la revente rapide de celui-ci avec bénéfice a été retenue à l’appui de la thèse de la taxation.

 

Attention, le fait que le contribuable soit en relation professionnelle avec le monde immobilier constitue « souvent » l’indice de départ du raisonnement de l’Administration. 

 

Sont ainsi visés, en première lieu, les agents immobiliers, les dirigeants d’une société immobilière, mais encore les entrepreneurs, les architectes, les notaires… 

 

Fort heureusement, il a déjà été décidé, à plusieurs reprises, que les personnes physiques qui travaillent professionnellement dans le secteur de l’immobilier pouvaient posséder des immeubles et les administrer dans le cadre de la gestion normale d’un patrimoine privé, tout comme les autres contribuables. En clair, des professionnels peuvient parfaitement gérer un patrimoine privé en dehors de leur patrimoine professionnel….mais la prudence et la pondération resteront de mise !

 

Merci aux agences « le Parcours du Propriétaire » et « Wafina » pour leurs contributions.

 

 

Gilles TIJTGAT

le jeudi 5 octobre 2017

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