Tacite reconduction et bail de droit commun :

une fois… mais pas deux !

 

 

Les considérations suivantes ne sont applicables que dans le cadre d’un bail de droit commun (bureaux, entrepôt, garage…).

 

Le Code civil définit le contrat de bail comme étant un contrat par lequel l'une des parties, appelée le bailleur, s'engage à assurer la jouissance d'une chose à une autre partie, appelée le locataire, pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer (art. 1709 du code civil).

 

Le contrat de bail n’est pas un contrat réglementé, ce qui signifie que le Code civil ne prévoit pas de mentions obligatoires spécifiques. Néanmoins, il est nécessaire, au minimum, de décrire le bien mis en location et de préciser le montant du loyer.

 

En outre, les parties veilleront à mentionner tous les éléments utiles permettant la meilleure exécution possible du bail. 

 

Rédiger de façon consciencieuse le contrat de bail permet de diminuer les risques de conflits ultérieurs.

 

Attardons-nous sur la durée d’un bail de droit commun.  Le Code civil ne prévoit pas, pour ce type de bail, de durée spécifique ni de faculté de résiliation anticipée en faveur du bailleur ou du locataire si cette dernière n’est pas prévue dans le contrat.

 

Imaginons maintenant qu’un contrat de bail d’une durée de 5 ans est signé pour un bureau et que ce contrat est laconique.  À l’issue de la période locative, le locataire reste dans les lieux sans opposition du bailleur et paie les loyers.

 

Si elle n’a pas été expressément exclue, il y a tacite reconduction et le bail est alors reconduit aux mêmes conditions pour une même durée (article 1738 du code civil).

 

5 ans plus tard, ni le locataire, ni le bailleur n’adresse à l’autre un quelconque congé et le locataire se maintient dans les lieux… mais… est-ce pour 5 ans ?

 

En clair, y a-t-il, à nouveau, tacite reconduction du bail ?

 

La réponse est NEGATIVE car tacite reconduction sur tacite reconduction ne vaut pas… et l’article 1738 du code civil ne s’applique pas !

Quelle est alors la durée du bail qui continue de lier le bailleur et le locataire ?

 

C’est un bail qui est devenu à durée indéterminée, auquel il peut être mis fin moyennant un congé assorti d’un préavis d’un mois (article 1736 du code civil).

 

Cela méritait d’être précisé pour ne pas se « contenter » du maintien d’une situation…

 

Gilles Tijtgat

le 2 mars 2017

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