Sans vente, pas de commission… dit-on….

 

Il faut tout d’abord rappeler que l’agent immobilier n’est pas tenu à une obligation de résultat (pas d’obligation de vendre), mais bien de moyens et que cette obligation implique pour l’agent immobilier de tout mettre en œuvre (tous les moyens) pour trouver un potentiel acquéreur.

Il est cependant bien évident que si la finalisation de l’opération en vue de laquelle les services de l’agence ont été sollicités n’aboutit pas en raison de la mauvaise qualité des services rendus par l’agence, cette dernière ne pourra pas prétendre à un quelconque émolument.
 

Par contre, si les services ont été correctement réalisés, mais que la vente ne se réalise pas, l’agent immobilier doit-il faire une croix sur ses émoluments au motif que sa convention (convention type de l’IPI et texte prévu dans nos modèles)  indique :

 

« Si aucun acquéreur n’est trouvé ou si la vente ne peut être parfaite en raison d’une condition indépendante de la volonté du propriétaire, celui-ci n’est redevable d’aucune indemnité »  alors que l’AR du 12.01.2007 prévoit : « dans le cas où la vente ou la location n’a pas lieu suite à la réalisation d’une condition, aucun honoraire ni commission n’est dû par le consommateur ».

Sans revenir sur les faits de la cause, un Tribunal de première instance à Bruxelles a mis en doute la légalité de la clause reproduite ci-dessous car elle vise uniquement l’hypothèse d’une condition indépendante de la volonté du propriétaire et serait donc plus restrictive que le texte légal précité.

 

Sur base de cette analyse, ledit Tribunal a privé l’agent immobilier de sa commission !!!

 

Cette décision existe…, elle reste cependant isolée et ne doit pas être approuvée…

 

Pourquoi ?  Parce que la condition dont fait état l’AR du 12 janvier 2007 et toujours une condition indépendante de la volonté des parties.  Si tel n’était pas le cas,  la condition serait nulle car purement potestative. Le texte contractuel n’est  donc en contradiction avec la réglementation.

 

CQFD…

Il faut également tenir compte de la jurisprudence de la Cour de Cassation…

 

Un arrêt du 27 mai 2010 de la Cour de cassation rappelle le principe suivant lequel "la convention fait la loi des parties" (article 1134 du Code civil) et nous avons démontré que la convention type de l’IPI (et la nôtre) n’enfreignent pas les dispositions de l’AR du 12 janvier 2007.

 

La Cour précise alors que le droit de l'agent immobilier à la commission trouve sa source dans le contrat de courtage et non dans le contrat que l'agent a permis par son intervention, contrat sur lequel l’agent n’a plus de prise si telle est la volonté des parties.

 

En conséquence, "La circonstance que le contrat permis par le courtier ne reçoive pas exécution, ou que ce contrat soit résolu par la faute d’une partie, ne prive pas, en règle, le courtier de son droit à la commission" (traduction libre – Cass., 27 mai 2010, R.G. n° Nr. C.09.0157.N) dit la Cour de Cassation.

 

Tout travail mérite salaire…

 

 

 

Gilles Tijtgat

3 décembre 2015

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