Responsabilité de l’agent immobilier dans la rédaction de l’offre…

 

L’agent immobilier rédige régulièrement le document d’offre d’achat qu’il soumet au candidat acheteur ou que ce dernier lui aura réclamé.

Ce document avait, antérieurement, un caractère contraignant pour les parties dès lors qu’il se retrouvait signé « pour accord » par le propriétaire vendeur…

 

Il s’agit d’une application pure et simple du principe juridique fixé par l’article 1583 du code civil selon lequel la vente est parfaite lorsqu’il y a accord sur la chose et le prix !

 

Ce principe a désormais « du plomb dans l’aile » en matière immobilière… car la jurisprudence récente tend à considérer qu’une offre acceptée n’est plus automatiquement synonyme de vente.

Pour qu’une offre acceptée puisse être considérée comme dépassant le stade des négociations, il convient désormais que cette dernière contienne des éléments essentiels (chose et prix) mais également des éléments substantiels (éléments que l’on retrouve en général dans le compromis de vente..).

 

Notre propos n’est pas, dans le présent article, de préciser le contenu de l’offre mais bien de « cerner » la responsabilité de l’agent immobilier dans sa rédaction.

 

La jurisprudence (qui va, sur le principe ici décrit, plus loin que le code civil…) est constante à considérer qu’il entre dans les attentes légitimes du vendeur et du candidat acquéreur de se voir soumettre un document qui respecte parfaitement leur volonté (cas de l’offre d’acquisition).


 

Plusieurs décisions ont, sur cette base, retenu une faute de l’agent immobilier dans ce contexte

Il a ainsi été décidé qu’un professionnel a le devoir de traduire en termes juridiques exacts l’engagement des parties.

 

Dans l’hypothèse où le document d’offre serait rédigé par l’agent immobilier et que la vente ne se réaliserait pas au motif que l’une des parties « utiliserait » une faiblesse juridique dudit document, la responsabilité du professionnel de l’immobilier est susceptible d’être mise en cause.

 

En effet, celui qui s’estime (à tort ou à raison) victime du manquement de l’agent immobilier dans la rédaction de l’offre pourrait réclamer à ce dernier l’indemnisation du préjudice subi suite à cette « négligence » (qui n’en serait pas une du point de vue du droit civil..)

 

Pour éviter de tels désagréments, il faut recommander aux agents immobiliers d’apprécier à sa juste valeur l’importance (juridique) de l’offre qu’ils sont amenés à rédiger ou à présenter sous leur logo..

 

Veillez, au minimum, à y insérer toutes les clauses dérogatoires au droit commun de la vente dont l’application serait souhaitée par les parties.

 

« Grâce » (ou plutôt « à cause ») de la jurisprudence , une offre d’achat est désormais truffée de pièges et de questions juridiques particulièrement complexes.

 

Soyez donc prudents….

 

Gilles Tijtgat

le 12 novembre 2015


 

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