Prorogation du bail de résidence principale

de courte durée… quand la loi évolue !

 

La loi sur le bail de résidence principale concerne une grande majorité de personnes et, faut-il le rappeler, n’est pas neuve puisqu’elle date de 1991 (le 20 février pour être précis).

 

L’application d’une législation à des relations humaines n’est pas toujours aisée, mais lorsque le texte complexifie (parfois inutilement) lesdites relations et le rôle des intervenants (bailleurs, locataires, agents immobiliers…), il convient de tenter de l’expliquer.

 

Un bail de résidence principale peut être conclu pour une durée inférieure à 3 ans et est alors considéré comme un bail de courte durée.

 

En 1991, le texte régissant le bail de courte durée disposait : « Il peut être prorogé, même tacitement, ou renouvelé aux mêmes conditions, sans pouvoir excéder une durée totale de trois ans.  (article 3 § 6 alinéa 3).

 

Il était admis tant par la doctrine que par la jurisprudence que, lorsque à l’expiration du contrat conclu pour une durée inférieure à trois ans, le locataire reste dans les lieux loués sans opposition du bailleur, le bail est reconduit tacitement, aux mêmes conditions, y compris la durée, en application de l’article 1738 du code civil.  Dès lors que l’article 1738 du code civil est une disposition supplétive, les parties pouvaient convenir, à la conclusion du contrat, de la durée de la tacite reconduction.

 

Cela était appliqué pour autant que la durée totale du bail originaire et du bail reconduit n’excède pas trois ans à compter de la conclusion du premier bail !

Cette solution de bon sens a manifestement échappé à celui du législateur…

 

En 1997, le texte de loi a «évolué » et prévoit désormais : « un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.  Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.

 

Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.

 

Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.

 

Nonobstant toute clause ou toute convention contraire, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. »

 

Le législateur impose désormais l’envoi d’un congé pour rester dans le cadre d’un bail de courte durée…

 

Faute de congé envoyé à temps, le bail de courte durée est requalifié en bail de 9 ans.

 

Même reconduit, le bail de courte durée doit toujours faire l’objet d’une résiliation en bonne et due forme par le bailleur ou le locataire.

 

Si aucune notification de congé n’est envoyée par le bailleur ou le locataire au moins 3 mois avant l’échéance du bail, le bail de courte durée est automatiquement requalifié en bail de 9 ans, aux mêmes conditions que le bail de courte durée, même si les parties ont signé un nouveau bail de courte durée.

 

Il en va de même si le locataire continue d’occuper les lieux sans opposition du bailleur : le bail est alors réputé avoir été conclu pour une durée de 9 ans à partir de la date de début du bail de courte durée et selon les mêmes conditions.

 

L’article 3 de la loi du 20 février 1991 réaffirme le caractère impératif de cette disposition : aucune convention contraire n’est valable.

 

En conséquence, le locataire qui ne souhaite pas quitter les lieux à l’issue de son bail d’un an mais qui ne souhaite pas s’engager pour une durée de plus d’un an après cette échéance sera tenu d’envoyer à son bailleur… un congé pour lui signaler qu’il souhaite rompre le bail d’un immeuble qu’il ne veut pas quitter…. 

 

Cette situation (parfois) kafkaïenne sera peut-être clarifiée (ou simplifiée), dans le cadre de la régionalisation du bail.

 

À suivre…

 

Gilles TIJTGAT

le 16 février 2017

 

Le thème de cet article nous a été suggéré par les agences CT IMMO (Ohey), L’IMMOBILIERE VERVIETOISE (Verviers) et l’IMMOBILIERE LANNO (Mouscron) que nous remercions pour leur concours.

 

 

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