Plus-value réalisée

par le propriétaire vendeur

(personne physique) : quelle taxation ?

Une récente newsletter de l’Institut des agents immobiliers indiquait que 

« le Service Public Fédéral Finances demande aux agents immobiliers

de rappeler à leurs clients l’obligation de déclarer les plus-values réalisées à l’occasion

d’une cession à titre onéreux sur des immeubles bâtis ou non bâtis situés en Belgique. »

 

Certes… mais de quoi s’agit-il ?

 

Cela concerne des plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un immeuble qui n’est pas le logement principal, et donc, des hypothèses suivantes :

 

  • d’un terrain qui a été acheté et qui est revendu dans les huit ans,

  • d’un terrain qui a été reçu et qui est vendu dans les trois ans de la donation et dans les huit ans de l’acquisition par le donateur,

  • d’un immeuble bâti qui a été acheté et qui est revendu dans les cinq ans,

  • d’un immeuble bâti qui a été reçu et qui est vendu dans les trois ans de la donation et dans les cinq ans de l’acquisition par le donateur,

  • d’un immeuble non bâti, acheté ou reçu, sur lequel la construction d’un bâtiment a débuté dans les cinq ans de l’acquisition par le contribuable ou par le donateur, et dont l’ensemble est revendu dans les cinq ans de la première occupation ou location de l’immeuble (art. 90, 8° et 10°, CIR/92),

  • de tout immeuble lorsque l’opération sort du domaine de la gestion normale de patrimoine (art. 90, 1°).

 

Ces plus-values sont taxées aux taux distincts suivants (art. 171 CIR/92) :

 

  • revente d’un terrain non bâti dans les cinq ans : 33 %,

  • revente d’un terrain non bâti après cinq ans et dans les huit ans : 16,5 %,

  • revente d’un terrain bâti dans les cinq ans : 16,5 %

  • plus-value spéculative : 33 %.

 

Sur quel montant la taxe est-elle due ?

 

- La plus-value est la différence entre le montant payé lors de l'achat de l'immeuble, et son prix de revente.

 

- Le prix d’achat est le montant payé au vendeur, majoré des frais que l'acquéreur a réellement payés, comme par exemple les droits d'enregistrement et les frais d'actes. Ces frais peuvent être fixés forfaitairement à 25 % du prix d'achat. Ce montant peut encore être augmenté de 5 % pour chaque année entière qui s'est écoulée entre les deux opérations.

Il peut également être majoré du coût des travaux que le propriétaire aura supportés et effectués, pour autant qu'ils aient été réalisés par des entrepreneurs agréés. Les améliorations apportées à l'immeuble par le propriétaire personnellement, par sa famille, ou par une main d'œuvre « sympathique »… ne peuvent donc être prises en compte !

 

- Le prix de (re)vente est celui que le vendeur aura obtenu, diminué des frais qu'il aura payés pour mettre le bien en vente: frais de publicité, commission d'agence, divers honoraires de négociation. 

 

Voici donc une base (non exhaustive) qui permettra à l’agent immobilier de rencontrer la préoccupation de l’administration fiscale dont il est question au début de cet article…

 

 

 

Gilles TIJTGAT

le 28 septembre 2017

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