Vie privée du locataire et photos du bien mis en vente

C’est une question récurrente…
 

Un agent immobilier missionné pour vendre un immeuble occupé par un locataire peut-il réaliser librement un dossier photographique de présentation du bien ?
 

Il faut d’abord constater qu’il n’existe aucune disposition règlementaire fixant les modalités pratiques de cette situation.
 

Il faut donc s’en référer aux principes généraux, principes selon lesquels le droit de visite du bailleur, lequel n’est d’ailleurs pas règlementé non plus, ne doit pas s’exercer en violation de l’obligation qu’a le propriétaire de garantir la jouissance paisible à son locataire.

 

Il est vrai qu'un locataire est chez lui et qu'il a droit de jouir paisiblement du bien loué. Il peut donc refuser les visites intempestives du propriétaire et, ni ce dernier, ni une autre personne missionnée par lui, ne peut entrer dans le logement contre le gré du locataire, ni en son absence, même s'il possède les clés des lieux.

 

Toutefois le propriétaire peut avoir des raisons légitimes de visiter le bien loué… Il peut vouloir constater s'il existe des réparations urgentes à effectuer ou estimer si les réparations demandées par le locataire se justifient. Il a aussi le droit de s'assurer que le locataire respecte bien ses obligations.

 

La visite et la promotion de son bien par le propriétaire et/ou une agence immobilière en vue de sa vente ou de sa relocation apparaissent légitimes.

 

Il n’en demeure pas moins, que dans ce contexte, le droit de visite du propriétaire doit s’exercer raisonnablement.

 

Le caractère raisonnable du droit de visite et de ses modalités peuvent être fixées contractuellement, ce qui peut, dans certains cas, éviter de longues et stériles discussions… et permet de fixer les autorisations préalables telles que postulées par la Cour de Cassation française qui indique :

 

"Le droit de chacun au respect de sa vie privée s'étend à la présentation interne de ses locaux d'habitation, de sorte que l'utilisation faite des photographies qui en sont prises demeure soumise à l'autorisation de la personne concernée" (07.11.2006)

 

Le même principe, même s’il n’a pas, à ma connaissance été fixé par notre jurisprudence nationale peut trouver à s’appliquer en Belgique, ce qui justifie, à nouveau, qu’une attention particulière soit réservée à la rédaction du contrat de bail.

 

Nous proposons dès lors, pour les nouveaux contrats, que la clause suivante soit intégrée : « Trois mois avant l'époque où finira le présent bail, pour quelle que raison que ce soit, ainsi qu'en cas de mise en vente de la maison, le preneur devra tolérer, jusqu'au jour de sa sortie, que des affiches soient apposées, aux endroits les plus apparents, et permettre que les amateurs puissent visiter le bien librement et complètement deux jours par semaine et deux heures consécutives, à déterminer de commun accord.  Dans le même contexte, le locataire autorise également le bailleur ou toute autre personne missionnée par lui à réaliser un dossier photographique de présentation du bien.  Pour la réalisation de ce dossier, le locataire présentera le bien en bon état de propreté et de rangement et veillera à procéder à l’enlèvement (provisoire) d’éléments touchant à sa vie privée et permettant son identification par des tiers (portraits, photographies..) »

 

Il est bien évident que même sous le couvert de cette clause, le dialogue et le bon sens demeurent les meilleurs atouts d’une opération immobilière réussie.

 

Gilles Tijtgat, 
02 septembre 2015

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