PAS DE VENTE… PAS DE COMMISSION ! 

Ne confondez pas DROIT et EXIGIBILITE !!

Beaucoup (trop) d’agents immobiliers se retrouveront dans l’histoire (vraie) relatée ci-dessous.

Un couple confie à une agence immobilière une mission exclusive de recherche d’acquéreurs.

Ladite mission sera valablement accomplie car l’agence trouvera acquéreur et un compromis de vente sera signé. 

Comme cela arrive (de temps en temps ?), l’acheteur se ravise et négocie directement une résiliation amiable avec le couple de vendeurs sans que l’agent immobilier ne soit informé… et sans que le sort de la prestation effectivement réalisée par l’agent immobilier ne semble intéresser quiconque…

Le couple de vendeur se décide finalement à informer l’agent immobilier en ces termes : « Pour éviter de longues et fastidieuses démarches, nous avons trouvé un accord avec (l’acheteur), il faut donc lui restituer son acompte (sous déduction) – l’indemnité de dédommagement pour nous. Etant en pleine séparation, nous souhaiterions remettre en vente au plus vite (pour un prix inférieur).  Merci de dire ce qu’il en est et si vous allez revoir votre forfait étant donné que nous avons fortement diminuer le prix de la maison pour qu’elle parte au plus vite »

L’agent immobilier, qui a trouvé l'acheteur est mis devant le "fait accompli", s'inquiète, légitimement du sort de sa rémunération pour le travail réalisé, et en guise de réponse,  reçoit son préavis, dont le texte précise que le couple de vendeur veut le versement de la totalité de l’acompte et que lui soit communiqué « le détail des prestations par vous effectuées et de la rémunération qui vous est due en conséquence»

Cette situation ne trouvant pas d’issue amiable… franchissons ensemble les portes des tribunaux et, parmi les nombreuses questions posées, ciblons celle-ci : la vente n’étant pas intervenue, l’agent immobilier a-t-il droit à ses honoraires ?

S’il est posé en principe que la rémunération de l’agent immobilier n’est due que si la vente est parfaite ou, en d’autres termes, que si les conditions suspensives assortissant la dite vente sont toutes levées… cela ne veut pas dire «uniquement si l’acte authentique est passé » ! 

En effet, il ne faut pas négliger la jurisprudence de la Cour de Cassation qui dès le 26.11.1976 précisait que la rémunération est due au courtier « dès que la convention due à son intervention a pris naissance » ; dès lors, l’agent immobilier n’est pas privé de son droit à la commission en cas de résiliation amiable ou de résolution judiciaire de la convention (Collon, L., Liège, 27.03.2003, RG 2001/RG/603).

En 2010 (le 27 mai), la Cour de Cassation enfonce le clou et indique « la circonstance que le contrat conclu à l’intervention du courtier reste sans exécution ou que le contrat est résolu aux torts d’une des parties à ce contrat ne prive pas, en règle, le courtier du droit au courtage convenu ».

C’est ainsi que va se clôturer la première partie de notre histoire… la Cour d’appel de Liège, saisie du litige dont question ci-dessus, conclura en indiquant que l’agent immobilier est fondé « à réclamer le paiement de sa commission d’autant qu’il n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa mission et que la résiliation amiable de la convention ne lui est en rien imputable » (Cour d’Appel Liège, 19.12.13, 2013/RG/95).

Il convient également de préciser que le droit aux honoraires de l’agent immobilier peut s’ouvrir très tôt (par exemple : à l’obtention d’une offre conforme au souhaite du commettant et/ou dès la signature d’une offre irrévocable d’achat pour accord), mais, l’agent immobilier sera bien inspiré de n’exiger le paiement de ces derniers qu’à dater de la perception par son client du produit ou d’une partie du produit de la vente.

Attention, l’ouverture du droit aux honoraires garantissant à l’agent immobilier de pouvoir percevoir sa rémunération obéit à un formalisme très strict.

Ainsi, si le contrat de courtage précise que la mission est remplie dès l’émission par la partie acquéreuse d’une offre valable, il doit être obligatoirement mentionné que « cette offre sera faite dans un écrit ou d’une autre manière qui donne au client une preuve certaine de l’offre qui émane de l’autre partie ».

Oui, mais… si la vente n’est pas finalisée et que l’acte n’est pas signé… l’agent immobilier a-t-il perdu la possibilité d’exiger ses honoraires ?

Si la convention de l’agent est correctement rédigée, la réponse sera négative

Comment expliquer la différence entre le droit et l’exigibilité aux honoraires ?

Si vous prêtez de l’argent à un ami, vous avez le droit d’être remboursé !  Mais, s’agissant d’un ami, vous lui laissez un délai de paiement, donc vous n’exigez pas le remboursement immédiat…  Si votre ami ne respecte pas les délais que vous lui avez fournis, les conditions d’exigibilité tombent mais pas votre droit à récupérer votre dû…

Il est en de même pour vos honoraires, le fait que l’acte authentique ne soit pas passé met uniquement à mal la date d’exigibilité MAIS pas votre droit à obtenir rémunération qui est maintenu !! 

Il n’y a donc pas de contradiction entre le fait de disposer d’un droit et de ne pouvoir exiger l’exécution de ce droit qu’à postériori !

L’arrêt de la Cour de cassation ci-après le confirme (Cass., 22 janvier 2016, rôle n° C.14.0410.F,www.juridat.be) :

La mission précisait :

Le droit à la commission d’agent immobilier est exigible uniquement en cas de réalisation parfaite de sa mission.

La mission est de trouver amateur, par l’obtention de celui-ci d’une offre d’achat écrite, ferme et définitive pour l’acquisition du bien désigné.

Donc, le droit à aux honoraires naît dès l’obtention d’une offre au prix demandé.

Mais le contrat ajoute :

La commission sera payable au comptant et sera perçue sur l’acompte lors de la signature du compromis de vente.

Dans le cas d’espèce, l’offre n’a pas été suivie d’un compromis…

La Cour d’appel de Bruxelles a considéré que cette dernière clause ne signifie pas que les honoraires ne sont pas dus à défaut de signature d’un compromis.

La Cour de cassation confirmera…

Il ne faut donc pas confondre les clauses fixant la naissance du droit à la commission et celles déterminant comment ou quand la commission, une fois née, sera payée. 

À bon entendeur… tout travail mérite salaire et il ne suffit pas d’abandonner la vente (et son agent immobilier) pour se soustraire, sans aucune considération pour le travail effectué, au paiement de ses honoraires !

 

Gilles TIJTGAT
Consultant Juridique

le 28.01.2021

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