Offre non acceptée, candidat « frustré »

mais « persévérant »

et obligation de l’agent immobilier…

 

 

Une agence immobilière reçoit la mission de rechercher un acquéreur pour un immeuble

au prix de 370.000 euros.

 

Un candidat se manifeste auprès de l'agence immobilière et réalise une offre à 350.000 euros en date.

 

Cette offre limitée à deux jours, n'est pas acceptée par le propriétaire.

 

Quelques jours plus tard, un compromis de vente, sans condition suspensive, a été signé pour le prix de 360.000 euros par le vendeur et un acquéreur différent du candidat qui avait émis l’offre dont question ci-dessus…

 

Postérieurement à la signature du compromis, le candidat « évincé » a fait une nouvelle offre à hauteur de 365.000 euros… l'agence répond que cette offre est tardive, le bien ayant été vendu.

 

Opiniâtre, le candidat « initial » fait une nouvelle offre portée à la somme de 370.000 euros… sans succès !

 

Manifestement insatisfait, ce candidat têtu assigne l'agence immobilière et le vendeur sur la base de l'article 1382 du Code civil en considérant qu'il y a rupture fautive de négociations et qu'en ne devenant pas propriétaire du bien, il subit un préjudice moral et matériel pour lequel il postule une indemnisation de 18.500 €.

Le Magistrat va rappeler que lors de la phase précontractuelle, la bonne foi doit présider la conduite des pourparlers et qu’en l'espèce, la période des pourparlers a été très brève puisque le candidat (demandeur) a formulé une offre dont la durée de validité était limitée à 2 jours.

 

Au-delà de ce délai, il ne peut être question de pourparlers au cours desquels la confiance légitime de l'une ou l'autre des parties aurait été trahie puisqu'il n'y avait pas de pourparlers.

 

Le Juge considère que l'agence immobilière n’est pas obligée de reprendre contact avec le candidat dont l’offre n’a pas été acceptée, lorsqu'elle reçoit d’autres offres par la suite.

 

Dès lors, il est dit pour droit que la demande dirigée contre l'agence immobilière n'est pas fondée, à défaut du moindre comportement fautif dans son chef et que la demande formulée contre le propriétaire n'est pas davantage fondée.

 

L’offre est une proposition contractuelle ferme et complète à laquelle il ne manque que l’acceptation du destinataire pour que le contrat soit formé.

 

Elle doit traduire la volonté définitive de son auteur de s’engager juridiquement. En outre, l’offre doit contenir les éléments essentiels et substantiels du contrat à conclure. Il en résulte que dans le cadre d’une vente, l’offre doit au minimum porter sur la chose vendue et le prix.

 

Par ailleurs, une fois portée à la connaissance de son destinataire, l’offre devient en principe irrévocable pendant le délai fixé par l’offrant pour l’acceptation de l’offre.

 

Tant que l’acceptation n’a pas été formalisée, aucune des parties n’a un droit quelconque au succès des négociations. Les parties restent donc libres de mener leurs négociations comme elles l’entendent et d’y mettre un terme quand elles le désirent. 

 

La rupture des pourparlers n’est pas fautive en soi, mais peut le devenir si l’auteur de la rupture ne s’est pas comporté de bonne foi, c’est-à-dire s’il a rompu les pourparlers de façon abusive.

 

Pour qu’une rupture soit considérée comme abusive, il faut qu’elle ait lieu suite à un simple prétexte ou sans explication raisonnable.

Lorsqu'un candidat acquéreur remet une offre à une agence immobilière pour une durée de validité limitée à deux jours, au-delà de ce délai et avant cette période, on ne peut parler de pourparlers.

 

Les choses sont claires !

 

Gilles Tijtgat

le 12 janvier 2017

 

 

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