Offre d’achat émise au prix annoncé

et souhaité par le vendeur et ... 

condition suspensive.

 

 

Nous avons déjà traité de la question de savoir si une offre d’achat émise au prix souhaité par le vendeur obligeait ledit vendeur à vendre l’immeuble (http://www.legisconsult.be/offre-c8lw).

 

La tendance jurisprudentielle actuelle maintient une réponse négative, ce qui veut dire que le propriétaire dispose du pouvoir de refuser l’offre au prix !

Quel est alors le sort de l’agent immobilier face à l’attitude de son vendeur qui sort des limites de la convention de courtage et au fait que la vente ne se réalise pas avec l’acquéreur sérieux trouvé par lui.

 

A-t-il droit à sa commission s’il ne souhaite pas suivre le vendeur versatile ?

 

À cette question, la réponse est par contre positive !

 

Il faut pour cela que la mission de l’agent immobilier fasse naître le droit à la commission à l’obtention d’une offre écrite ET que l’échec de l’opération pour laquelle l’agent immobilier s’est entremis ne soit pas dû à sa faute.

 

Le fait que la vente ne se réalise pas n’est pas le seul élément déterminant pour priver l’agent du droit à sa commission dès lors que son travail est de rechercher un acquéreur et pas de souffrir de « mouvements d’humeur mercantile (légitime…) » du propriétaire vendeur qui doit également accepter les « règles du jeu ».

 

C’est l’enseignement de l’arrêt de la Cour de Cassation du 27 mai 2010 qui précise : « la circonstance que le contrat conclu à l’intervention du courtier reste sans exécution ou que le contrat est résolu aux torts d’une des parties à ce contrat ne prive pas, en règle, le courtier du droit au courtage convenu »

 

La situation sera-t-elle aussi limpide si l’offre contient… une condition suspensive ?

 

La condition suspensive la plus fréquente est bien évidemment celle du financement et de nombreuses offres la prévoient.

 

Si l’offre est émise au prix, qu’elle contient une condition suspensive et… que le propriétaire la refuse, l’agent immobilier maintient-il son droit à la commission ?

 

Outre les éléments dont il a été question ci-dessus, la question est de savoir si la condition porte sur l’offre ou sur la vente.

 

Si l’engagement d’ « offrir » est soumis à condition suspensive, la commission n’est pas due même si l’offre est au prix.

 

Par contre, si la condition suspensive porte sur la future vente et est donc une des modalités proposées dans l’offre pour établir le futur contrat, il s’agit alors d’une offre ferme, écrite et irrévocable.

 

En clair, une offre qui contient une telle condition suspensive est un engagement ferme et irrévocable de l’offrant à poursuivre, dans l’hypothèse d’une acceptation du propriétaire, le processus de vente suivant les modalités postulées par lui et acceptées par le vendeur !

 

La nuance est importante car si c’est l’offre elle-même qui fait l’objet de la condition suspensive, la commission n’est pas due, par contre si c’est la vente proposée par l’offre qui est soumise à ladite condition, le droit aux honoraires peut naître si l’offre est au prix et qu’elle est refusée par la propriétaire !

 

En effet, dans ce cas, l’agent immobilier qui, dans sa convention a prévu l’ouverture du droit aux honoraires à l’obtention d’une offre au prix, a trouvé un acquéreur sérieux dont l’offre est ferme et irrévocable et se heurte au refus du propriétaire qui « en veut toujours plus… » pourrait revendiquer le paiement de ses services.

 

Cela démontre l’importance et le soin avec lesquels l’offre doit être rédigée… et de ne pas y indiquer, sans autre précision : « condition suspensive de financement » mais plutôt : « L’Offrant déclare, qu'en cas d'acceptation de son offre, l'acquisition de l'immeuble est faite sous la condition suspensive de l’obtention… »

 

 

Cet article est inspiré d’une question posée par l’agence immobilière Bureau CHL et My IMMO Auderghem

 

 

Gilles TIJTGAT

le 9 mars 2017

Contact
Suivez-nous 

Legisconsult 

Gilles TIJTGAT


Tel: +32 476 97 86 54

Fax: +32 56 91 21 63
Email: info@legisconsult.be

 

BCE 0560.673.757

© 2015 Legisconsult                                                                                                                                                                                                         Réalisation : Rose