Offre d’achat ou option d’achat ?

Les différences entre une offre et une option vont bien au-delà du caractère sémantique,

elles sont surtout juridiques et font que ces termes ne peuvent être utilisés « à la légère »…

 

L’offre d’achat est un engagement unilatéral par lequel un acheteur (l’offrant) s’engage vis-à-vis du vendeur à acquérir un bien déterminé à un prix déterminé ou déterminable.

 

L’option d’achat, est un contrat par lequel le vendeur (promettant) s’engage d’ores et déjà à vendre son bien à un acheteur (bénéficiaire de l’option), à un prix déterminé ou déterminable, si ce dernier lui notifie (en général dans un certain délai) sa décision d’acquérir le dit bien (= lève l’option d’achat).

 

Ainsi que je l’ai rappelé ci-dessus, l’option d’achat est, à la différence de l’offre d’achat, un véritable contrat.

 

Mais, au-delà de cet aspect, il faut également savoir que l’option inverse le processus décisionnel !

 

En effet, lorsqu’un acheteur réalise une offre d’achat sur un bien immeuble, la décision d’accepter ou non ladite offre appartient au vendeur qui garde donc « la main » !  

 

Par contre, lorsque que le vendeur (promettant) concède à l’acheteur (bénéficiaire de l’option) une option d’achat, c’est ce dernier qui décide si oui ou non il lèvera l’option (décidera d’acheter), sans que pendant cette période de choix, le vendeur ne puisse disposer de son bien ou… accepter une offre qui serait supérieure et vendre l’immeuble à une tierce personne !

 

La Cour de cassation met en lumière deux principes fondamentaux au contrat d’option. 

 

Premièrement, les parties doivent nécessairement s’être mises d’accord sur l’immeuble et sur le prix d’achat de sorte que la vente puisse se former par la simple levée de l’option par l’acquéreur. 

 

Deuxièmement, le contrat de vente ne se forme que lorsque l’option est levée. Avant cela, le bénéficiaire de l’option d’achat n’a aucun droit sur l’immeuble en question et les droits d’enregistrement ne sont pas dus… alors que, sur le plan des principes, ce serait le cas si l’offre était acceptée !

 

Bien entendu, l’option d’achat doit être formalisée par un écrit qui prévoit les modalités de l’accord des parties : durée, levée de l’option, prix de l’immeuble, conditions, cessibilité, 

 

Ce droit d’option possède une valeur économique propre, qui dépend de multiples facteurs : valeur de l’actif, prix d’exercice, durée, protection contre la hausse du marché, préserver une opportunité, etc.

Il en résulte que ce droit peut être attribué en contrepartie d’un prix.

 

Ce prix doit être réaliste, justifiable et distinct de celui de l’immeuble afin d’éviter que l’administration ne considère qu’il déguise une partie du prix de l’immeuble, auquel cas les parties se retrouvent dans une situation de simulation du prix au regard des droits d’enregistrement.

 

L’avantage de l’option réside essentiellement dans l’immunisation fiscale de la vente de l’option par la personne physique ; ce n’est ni une plus-value (éventuellement taxable à l’IPP) ni une partie du prix soumise au droit proportionnel d’enregistrement.

 

L’option d’achat doit être mise en parallèle avec l’alternative que constitue la vente sous condition suspensive, qui permet souvent le même résultat et la même sécurité.

 

La levée de l’option fait naître instantanément la vente (sans effet rétroactif) aux conditions définies par la promesse.

 

Il est donc recommandé, comme pour l’offre d’achat, d’insérer dans le contrat tous les éléments de la vente envisagée.

 

Les mots utilisés dans l’option doivent être choisis rigoureusement et ne laisser planer aucun doute sur la nature de la convention conclue entre les parties.

 

 

 

 

Gilles TIJTGAT

le 7 septembre 2017

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