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offre au prix demandé = obligation de vendre ?

Une offre d’achat émise au prix indiqué dans une annonce de mise en vente d’un immeuble entraîne-t-elle, pour le vendeur, l’obligation de vendre ?
 

L’on pourrait considérer que l’offre réalisée emporte l’accord des parties sur la chose et sur le prix qu’en conséquence la vente serait parfaite. Toutefois, en matière de vente immobilière, le seul accord sur la chose et sur le prix (article 1583 du code civil) n’entraine pas nécessairement le caractère parfait de la vente.

Mais si la vente ne s’avère pas parfaite, l’offre du vendeur n’a-t-elle pas de caractère contraignant, caractère qui oblige le vendeur à vendre ou, à tout le moins, à poursuivre de manière sérieuse des négociations avec une personne qui lui offre le prix demandé ?

Il semble bien que non… car « Il est généralement admis que l’offre adressée au public, notamment par le biais d’annonces ou d’affiches, ne satisfait pas à la condition de la volonté de s’engager juridiquement et ne peut être interprétée autrement que comme un simple moyen d’obtenir des offres d’achat. » (23 juin 2011 (rôle n° 2008/AR/1795) de la Cour d’Appel de Bruxelles)

la jurisprudence refuse donc, en général, de voir une annonce immobilière comme une offre, même si l’annonce mentionne un prix.

 

L’annonce constitue donc une entrée en matière indiquant que le propriétaire est désireux de vendre et d’engager des pourparlers. Il en sera ainsi même si l’annonce décrit le bien et précise un prix…

En conclusion, le propriétaire conserve le pouvoir de « dernier mot » et le fait pour ce dernier de se voir offrir le prix demandé ne peut le contraindre à vendre.

Dans une telle situation, l’agent immobilier se retrouve entre « le marteau et l’enclume » : l’offrant estime que le bien est à lui car il a offert le prix et le vendeur ne s’estime pas lié…

Indépendamment de la problématique juridique générée par l'attitude des parties et du paiement des honoraires, l’agent immobilier courtier (et donc sans pouvoir de décision en lieu et place du vendeur) sera, afin d’éviter de se retrouver sous un feu nourri de reproches, bien inspiré d’ajouter dans les documents types d’offre qu’il soumet à ses candidats les mentions suivantes :

« Le refus de l’offre par le propriétaire n’ouvre, au profit de l’offrant, aucun droit à une quelconque indemnité »

Ainsi que :

«La communication de la présente offre à l’agence immobilière, agissant en qualité de courtière sans pouvoir de décision finale, est réputée avoir les mêmes effets que sa réception effective par le propriétaire »

à bon entendeur...

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