L’offre  acceptée ne vaut plus automatiquement vente ?

 

La Cour de Cassation indiquait dans un arrêt de 1975 que la vente est parfaite dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix et qu’il ne fallait, en principe, rien de plus !.

La Cour de Cassation indiquait dans un arrêt de 1975 que la vente est parfaite dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix et qu’il ne fallait, en principe, rien de plus !

 

C’est également ce que prévoit le Code civil en son article 1583…

 

Si votre lecture s’arrête ici, vous pouvez, de manière légitime,  considérer que l’accord des parties sur l’offre entraîne le caractère parfait de la vente de l’immeuble dont elle fait l’objet puisqu’il y a « accord sur la chose et le prix » !

 

Force nous est de constater que, sur base d’une jurisprudence récente et constante, si l’offre contresignée par les parties emporte bien des obligations, elle n’engendre plus nécessairement le caractère parfait de la vente.

 

Nous reproduisons ici la partie du texte de l’arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 23 juin 2011 confirmant cette tendance :

 

« (…), l’offre qui est imprécise sur les éléments substantiels du contrat a pour effet que celle-ci doit être analysée comme une simple proposition d’entrer en pourparlers, sans effet obligatoire pour l’offrant. Même acceptée, elle ne saurait conduire à la formation du contrat.

 

En d’autres termes, l’acceptation d’une offre incomplète, en ce sens, par exemple qu’elle ne contient pas tous les éléments substantiels du contrat projeté, peut, dans certaines hypothèses, donner naissance à un accord partiel, un contrat-cadre ou un accord de principe. Pour accéder au rang du contrat accompli, ces arrangements précontractuels devront être complétés à la suite de nouvelles tractations. L’accord de principe ne fait naitre qu’une obligation contractuelle de négocier, laquelle doit s’exécuter de bonne foi et dont la sanction ne peut être qu’une condamnation à des dommages et intérêts. »

Cette tendance jurisprudentielle (ici résumée…) se confirme (arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 18.09.2014) et implique donc une responsabilité accrue de l’agent immobilier rédacteur de l’offre.

 

Il existe en effet un hiatus entre les dispositions réglementaires et les exigences de la jurisprudence…

 

Un agent immobilier qui soumet un texte d’offre contenant uniquement les éléments essentiels (chose et prix) ne commet aucune « illégalité » MAIS… ne sécurise pas la transaction pour laquelle il s’entremet.

 

Ceci veut dire que sur base du document, certes légal, mais incomplet, tant l’acheteur que le vendeur qui aurait signé l’offre pourrait se retirer du processus de vente…

 

Soyons clair !  Si l’acheteur ne souhaite plus acheter ou que le vendeur ne souhaite plus vendre, cela relève de la volonté de celui qui prend la décision, volonté sur laquelle l’agent immobilier n’a pas la maîtrise….

 

Mais si l’exercice de cette « volonté » est « facilité » par la faiblesse juridique du document d’offre fourni par l’agent immobilier, c’est plus que vraisemblablement vers lui que se retournera la personne qui s’estime lésée par le comportement de l’autre…

 

Pour éviter cette situation, l’agent immobilier devra utiliser des documents d’offre très complets dont la signature par toutes les parties ne laisse aucun doute quant au caractère certain de leurs engagements.

 

Il conviendra donc d’être attentif aux documents type d’offre dont l’agent immobilier dispose et d’en réaliser, éventuellement, une adaptation.

 

Gilles Tijtgat
26 novembre 2015

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