Non respect de l’exclusivité,

résiliation anticipée et clause pénale !

 

L’agent immobilier qui souhaite préserver la rémunération de ses services « préfère », en général, signer avec le propriétaire vendeur une convention lui garantissant l’exclusivité de son intervention.

 

Cette exclusivité vise à « éviter » l’intervention d’autres agents immobiliers et/ou d’autres tiers à la convention dans la mission de recherche d’acquéreur.

 

En clair, le propriétaire vendeur s’interdit de faire appel à un autre intervenant pour la réalisation de la mission confiée à l’agent immobilier et s’interdit également de réaliser toute démarche personnelle aboutissant à la vente de son bien.

 

Mais… certains propriétaires ne respectent pas nécessairement cette obligation conventionnelle…. et déploient des trésors d’imagination pour se soustraire au paiement des services rendus par l’agent immobilier.

Dans un premier temps, le vendeur « peu scrupuleux » pourrait être tenté de faire usage de la faculté de résiliation anticipée qui doit OBLIGATOIREMENT figurer dans une convention de courtage !

 

L’usage de cette clause de résiliation anticipée peut être conditionné au paiement d’une indemnité équivalente à 50 % (maximum 50 %) de la commission de l’agent immobilier.

 

Il est important de noter que si dans les 6 mois qui suivent la rupture unilatérale et anticipée de la convention, l’immeuble, objet du contrat initial, est vendu à toute personne (que l’agent immobilier l’ait présentée ou non), le 25 % ou la totalité du solde (les points de vue doctrinaux divergent sur ce point) de la commission sera due par le client, ce qui veut dire que 75 % ou 100 % des honoraires auront été payés (Article 2.9° de l’AR 12.01.2007). 

Même si l’acheteur n’a jamais été en contact avec l’agent immobilier ? 

 

Oui !  Parce que l’usage de la faculté de résiliation anticipée ne doit pas être utilisée de à la seule fin d’éviter le paiement des honoraires de l’agent immobilier…

 

Si par contre, le propriétaire vendeur ne respecte pas l’exclusivité consentie SANS résilier anticipativement la convention, cela veut dire qu’il ne respecte pas « les règles du jeu » (la convention fait la loi des parties) et que le contrat peut être résolu (cassé) à ses torts !

 

Cette situation ouvre alors le droit pour l’agent immobilier à obtenir une indemnité.

 

Il est à ce moment-là, fait référence à l’application d’une « clause pénale ».

 

La clause pénale est celle par laquelle une personne s'engage à payer, en cas d'inexécution de la convention, une compensation forfaitaire pour le dommage éventuellement subi par la suite de ladite inexécution (suivant la définition de l'article 1226 du Code Civil).

 

Le texte de l’AR du 12 janvier 2007 prévoit :

 

 Art. 3. Sont interdites les conditions et les clauses suivantes :

 3° Les clauses pénales excédant 75 % de la commission et/ou des honoraires de l'agent immobilier, sans préjudice de l'application de l'article 32.21. de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur.

Les clauses qui fixent un montant forfaitaire, en cas de non-respect de l'exclusivité tenant au fait que le consommateur vend lui-même le bien immobilier, objet de la mission d'intermédiation de vente, ou au fait qu'un autre agent immobilier (contrairement à l'exclusivité stipulée) est chargé de l'intermédiation de vente doivent être considérées comme des clauses pénales. 

4° Des clauses pénales qui ne sont pas réciproques et équivalentes, sans préjudice de l'application de l'article 32.15. de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l'information et la protection du consommateur.

 

La réciprocité exigée implique qu'en présence d'une clause pénale qui fixe un montant en cas de non-respect par le consommateur de ses obligations, une autre clause pénale y réponde, qui fixe un montant en cas de non-respect d'une obligation de l'agent immobilier. L'exigence d'équivalence a pour conséquence que le montant stipulé doit être du même ordre. Elle implique aussi que la preuve du dommage ne soit pas mise à charge d'une partie, alors qu'une clause pénale à l'avantage de l'autre partie n'impose pas à celle-ci la preuve de son dommage.

 

Il convient de se poser une question : La clause pénale doit-elle obligatoirement figurer dans la convention de l’agent immobilier ?

 

La réponse est négative !!! Mais, si elle est prévue, alors elle doit répondre au prescrit légal (limitation de la hauteur et réciprocité…).

 

Il n’en demeure pas moins que, dans la « dure » réalité, une clause pénale, même correctement libellée, ne sort pas AUTOMATIQUEMENT ses effets !

 

Ainsi, dans l’hypothèse d’un client qui ne respecterait pas l’exclusivité conférée, l’agent immobilier pourrait considérer que sa convention est rompue aux torts dudit client et solliciter de ce dernier le paiement de l’indemnité…

Convenons que si cette situation se présente, le client concerné risque «d’être peu enclin» à payer volontairement l’indemnité réclamée…

 

L’agent immobilier, lésé (et fâché), pourrait-il, sur base de la clause pénale figurant dans la convention solliciter d’un huissier qu’il récupère le montant dû ?

 

Certainement pas !!!  Il faut, préalablement à la mesure de récupération des sommes, passer par la « case justice » en vue d’y obtenir un titre exécutoire.

 

C’est lors de cette phase judiciaire que le magistrat examinera, d’abord et avant tout, si les griefs invoqués par l’agent immobilier à l’encontre de son client sont avérés, prouvés et … suffisamment graves pour justifier la résolution de la convention à ses torts.

 

Si tout cela est établi, l’agent immobilier pourra ensuite espérer obtenir l’application de la clause pénale et un jugement condamnant le client indélicat au paiement d’une indemnité équivalente à 75 % des honoraires…

 

Et s’il n’y a pas de clause pénale dans la convention ?  Le chemin est exactement le même à la différence près que l’agent immobilier devra prouver son dommage et sa hauteur « financière » (qui n’est plus forfaitairement fixée par la clause pénale).

 

Ce dommage ne pourrait-il équivalent à la « perte de la commission » à laquelle l’agent immobilier aurait pu prétendre si le client avait joué le jeu ?  C’est tout à fait possible et des décisions sont déjà intervenues en ce sens…

 

Qu’en conclure ? La clause pénale n’a, dans ce contexte, d’utilité que pour fixer « forfaitairement » le montant d’une indemnité mais n’ouvre pas automatiquement les portes de l’indemnisation dont le bien-fondé devra, en tout état de cause, être préalablement vérifié judiciairement…  

 

 

Gilles TIJTGAT

le 11 mai 2017

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