Ne confondez pas

offre d'achat et option d'achat ...

 

 

Je constate, régulièrement, sur certains supports publicitaires d’agences immobilières

que le bien présenté à la vente est « sous option » ou « offre d’achat en cours »,

mais quel est le sens (juridique) de ces termes qui ne doivent pas être utilisés de manière anodine…

 

L’offre d’achat est un engagement unilatéral par lequel un acheteur (l’offrant) s’engage vis-à-vis du vendeur à acquérir un bien déterminé à un prix déterminé ou déterminable.

 

L’option d’achat, est un contrat par lequel le vendeur (promettant) s’engage d’ores et déjà à vendre son bien à un acheteur (bénéficiaire de l’option), à un prix déterminé ou déterminable, si ce dernier lui notifie (en général dans un certain délai) sa décision d’acquérir le dit bien (= lève l’option d’achat).

 

Ainsi que je l’ai rappelé ci-dessus, l’option d’achat est, à la différence de l’offre d’achat, un véritable contrat.

 

Mais, au-delà de cette différence, il faut également savoir que l’option inverse le processus décisionnel !

 

En effet, lorsqu’un acheteur réalise une offre d’achat sur un bien immeuble, la décision d’accepter ou non ladite offre appartient au vendeur qui garde donc « la main » ! 

 

Par contre, lorsque que le vendeur (promettant) concède à l’acheteur (bénéficiaire de l’option) une option d’achat, c’est ce dernier qui décide si oui ou non il lèvera l’option (décidera d’acheter), sans que pendant cette période de choix, le vendeur ne puisse disposer de son bien ou… accepter une offre qui serait supérieure et vendre l’immeuble à une tierce personne !  C’est donc l’acheteur qui a « la main ».

 

La Cour de cassation met en lumière deux principes fondamentaux au contrat d’option.

Premièrement, les parties doivent nécessairement s’être mises d’accord sur l’immeuble et sur le prix d’achat de sorte que la vente puisse se former par la simple levée de l’option par l’acquéreur.

Deuxièmement, le contrat de vente ne se forme que lorsque l’option est levée. Avant cela, le bénéficiaire de l’option d’achat n’a aucun droit sur l’immeuble en question.

 

Bien entendu, l’option d’achat doit être formalisée par un écrit qui prévoit les modalités de l’accord des parties : durée, levée de l’option, prix de l’immeuble, conditions, cessibilité, ….

 

L’intérêt est également que le droit d’option peut posséder une valeur économique propre, qui dépend de multiples facteurs : valeur de l’actif, prix d’exercice, durée, protection contre la hausse du marché, préserver une opportunité, etc.

L’option peut donc être payante.

 

Ce prix doit être réaliste, justifiable et distinct de celui de l’immeuble afin d’éviter que l’administration fiscale ne puisse décider qu’il déguise une partie du prix de l’immeuble, car en ce cas, les parties pourraient se retrouver dans une situation de simulation du prix au regard des droits d’enregistrement.

 

Notons également, pour être complet, que le prix de l’option doit être justifier autrement que par le seul avantage fiscal qu’il génère (diminution de l’assiette des droits d’enregistrement) sous peine de de se retrouver dans le collimateur de l’abus fiscal (article art. 344, § 1, CIR/92) !

 

La levée de l’option fait naître instantanément la vente (sans effet rétroactif) aux conditions définies par les parties.

 

Il est donc recommandé, comme pour l’offre d’achat, d’insérer dans le contrat tous les éléments de la vente envisagée.

 

Attention : il existe un risque de requalification par le juge de l’option en vente ferme et définitive si les termes du contrat conclu entre les parties font apparaître que le bénéficiaire de l’option d’achat s’est en fait réellement engagé à acheter l’immeuble. Les mots utilisés dans la promesse de vente doivent être choisis avec soin et ne laisser planer aucun doute sur la nature de la convention conclue entre les parties.

 

Gilles Tijtgat

le 8 septembre 2016

 

 

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