Un conjoint peut-il disposer seul
de l’immeuble familial ?

Le logement familial est protégé durant le mariage par l’article 215 du Code civil.

Le principe est simple : un conjoint ne peut, sans l’accord de l’autre, disposer entre vifs à titre onéreux ou gratuit des droits qu’il possède sur l’immeuble qui sert au logement principal de la famille, ni hypothéquer cet immeuble.

Ce n’est pas une interdiction péremptoire de vendre l’immeuble mais bien l’obligation d’obtenir l’accord de l’autre conjoint pour cette opération et ce même dans l’hypothèse où ce dernier n’aurait aucun droit de propriété sur l’immeuble qui sert de cadre de vie à la famille.

L’accord du conjoint doit être certain mais ne doit pas obligatoirement figurer dans le compromis de vente ou l’acte authentique.

La protection conférée au logement familial suppose que l’immeuble serve au logement de la famille, laquelle peut être un couple sans enfant.

La protection de l’article 215 s’arrête-t-elle lorsque le couple est séparé, ou faut-il attendre le divorce ?

Certains auteurs avancent que le logement principal de la famille ne cesse pas de l’être parce qu’un époux a « décidé » de ne plus y résider, provisoirement ou non.

D’autres préconisent une analyse concrète et avancent que si la séparation est durable et organisée, on ne peut plus parler de logement familial, a fortiori pendant l’instance en divorce (Y.-H. Leleu, « Examen de jurisprudence (1997 à 2005), Régimes matrimoniaux », R.C.J.B., 2006, p. 784).

Il convient de rester prudent et de déterminer la position à prendre sur base des considérations ci-dessous.

Le refus du conjoint ne peut être discrétionnaire car il n’existe pas de droit absolu.

Si le conjoint, dont l’accord doit être obtenu, le refuse sans motifs graves, le conjoint peut se faire autoriser par le tribunal de la famille à passer seul l’acte (art. 215, § 1, alinéa 3).

Le tribunal saisi sur requête contradictoire est compétent pour autoriser un époux à passer outre le refus de son conjoint.

Et si le conjoint est absent, interdit ou dans l’impossibilité de manifester sa volonté, il sera fait application de l’article 220 du Code civil.

En ce cas le conjoint peut poursuivre la vente avec l’autorisation du tribunal de la famille et il peut se faire autoriser à percevoir seul le prix, pour les besoins du ménage, avec l’autorisation du même tribunal.

En cas de violation de l’article 215, l’acte est annulable à la demande du conjoint (art. 224, § 1, 1°, du Code civil).

L’action en annulation doit être formée dans l’année du moment où le conjoint a connaissance de l’opération (art. 224, § 1, 1°). Il s’agit d’un délai est préfix sanctionné de forclusion.

En tout état de cause, la prudence impose que, même en cas de séparation non consacrée par un divorce, l’agent immobilier missionné par un conjoint, qui serait seul propriétaire d’un immeuble, pose au propriétaire dudit immeuble la question de savoir s’il a servi oui ou non de logement familial et d’attendre d’obtenir l’accord de TOUTES les parties avant de débuter sa mission.

 

 

Gilles TIJTGAT

le 15 novembre 2018

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