Mandat ou courtage ?

 

La convention signée entre l’agent immobilier et son client est, trop souvent, indifféremment appelée « mandat », « convention de courtage », « mission »…

Rappelons que la mission essentielle de l’agent immobilier est de fournir à son client un service : la prospection du marché pour trouver un candidat acheteur ou locataire.  


Ce service est, notamment, constitué par :

 

- La mise à disposition de l’infrastructure de son     agence

- La réalisation de publicité

- La réalisation de visites

- La prise en charge des demandes…

 

Mais ce service ne doit pas être assimilé à un mandat.  

 

En effet, le mandat est un contrat par lequel une personne charge une autre personne d’accomplir un acte juridique pour elle en son nom.

 

Il nous semble clair que, dans la généralité des cas, le client de l’agent immobilier ne lui a pas conféré le droit d’accepter ou non une offre d’achat, de signer un compromis ou encore un bail… ce qui veut dire que ce dernier est investi d’une mission de services (courtage) uniquement !

 

Pourquoi est-il si important de distinguer le courtage du mandat ?

 

Nous passerons certainement pour les mercantiles de service mais… la distinction s’opère, notamment, sur le plan de la rémunération.

 

En effet, l’article 1896 du code civil confère au mandat un caractère essentiellement gratuit.  
 

Dès lors, la rémunération du mandataire est réductible par le magistrat si ce dernier l’estime hors de proportion avec les services rendus.

 

Exemple : les honoraires fixés à 3 % (htva) pourraient apparaître excessifs si un candidat acquéreur a été trouvé le lendemain de la pose de l’affiche « à vendre».

 

Par contre, la hauteur des honoraires convenue dans la convention de courtage n’est pas réductible.

 

La rémunération fixée contractuellement a force de loi et nul ne peut y porter atteinte (article 1134 du code civil)... sauf exagération manifeste...

 

En résumé, considérer que les honoraires d’un agent immobilier doivent être réduits parce qu’il a trouvé rapidement et efficacement l’amateur avec lequel la vente ou la location sera conclue n’apparaît pas recevable au regard de la jurisprudence, maintes fois confirmée, de l’irréductibilité de la commission due en vertu d’une convention de courtage. 

 

La vitesse d’exécution n’est pas due.... uniquement à la chance, c’est également une affaire de compétences, lesquelles justifient pleinement le paiement d’honoraires.

 

 

 

Gilles Tijtgat

le 15 octobre 2015

Contact
Suivez-nous 

Legisconsult 

Gilles TIJTGAT


Tel: +32 476 97 86 54

Fax: +32 56 91 21 63
Email: info@legisconsult.be

 

BCE 0560.673.757

© 2015 Legisconsult                                                                                                                                                                                                         Réalisation : Rose