Mandat ou Courtage ?

                                         

 

                                                La convention signée entre l’agent immobilier et son client est, trop souvent, indifféremment appelée « mandat », « convention de courtage », « mission »…

 

Rappelons que la mission essentielle de l’agent immobilier est de fournir à son client un service : 

la prospection du marché pour trouver un candidat acquéreur

 

 

Ce service est, notamment, constitué par :

 

-          La mise à disposition de l’infrastructure de son agence

-          La réalisation de publicité

-          La réalisation de visites

-          La prise en charge des demandes…

 

Mais ce service ne doit pas être assimilé à un mandat.  En effet, le mandat est un contrat par lequel une personne charge une autre personne d’accomplir un acte juridique pour elle en son nom.[i]

 

Il nous semble clair que, dans la généralité des cas, le client de l’agent immobilier ne lui a pas conféré le droit d’accepter ou non une offre, de signer un compromis… ce qui veut dire que ce dernier est investi d’une mission de services (courtage) uniquement !

 

Pourquoi est-il si important de distinguer le courtage du mandat ?

 

Nous passerons certainement pour les mercantiles de service mais… la distinction s’opère, notamment, sur le plan de la rémunération.

 

En effet, l’article 1896 du code civil confère au mandat un caractère essentiellement gratuit.  Dès lors, la rémunération du mandataire est réductible par le magistrat si ce dernier l’estime hors de proportion avec les services rendus.

 

Exemple : les honoraires fixés à 3 % HTVA du prix obtenu pourraient apparaître excessifs si un candidat acquéreur a été trouvé le lendemain de la pose de l’affiche « à vendre »

 

Par contre, la hauteur des honoraires convenue dans la convention de courtage n’est pas réductible (hors les cas de disproportion manifeste...)

 

La rémunération fixée contractuellement a force de loi et nul ne peut y porter atteinte (article 1134 du code civil).

 

En résumé, considérer que les honoraires d’un agent immobilier doivent être réduits parce qu’il a trouvé rapidement et efficacement l’amateur avec lequel la vente sera conclue n’apparaît pas recevable au regard de la jurisprudence, confirmée, de l’irréductibilité de la commission due en vertu d’une convention de courtage.[ii]

 

Gilles Tijtgat

le 18 février 2016

 

[i]  Cass. 25 mars 1993, Pas., I, 1993, p.328

 

[ii] Mons, 26 juin 2000, JT, 2001, 738

 

 

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