L’exclusivité garantit-elle, à elle seule, les honoraires ?

 

L’agent immobilier qui souhaite préserver la rémunération de ses services « préfère », en général, signer avec le propriétaire vendeur une convention lui garantissant l’exclusivité de son intervention.

 

Cette exclusivité vise à « éviter » l’intervention d’autres agents immobiliers et/ou d’autres tiers à la convention dans la mission de recherche d’acquéreur.

 

En clair, le propriétaire vendeur s’interdit de faire appel à un autre intervenant pour la réalisation de la mission confiée à l’agent immobilier.

 

Mais, une question se pose… en l’absence de précision dans le texte de la convention signée quelle est la portée de l’exclusivité concédée ?

 

En d’autres termes encore, le propriétaire peut-il évincer les honoraires de l’agent immobilier en vendant lui-même son bien ?

 

La tendance de la jurisprudence actuelle est de considérer que, sans autre mention, l’exclusivité stipulée dans le contrat est TOTALE…. 

 

Mais sa portée est limitée à la « recherche et à la découverte de candidats » et non pas à la vente « passive » par le propriétaire qui a été approché par un candidat qu’il n’a pas recherché…

 

 

C’est d’autant plus vrai que, dans la grande majorité des cas, la mission de l’agent immobilier est effectivement de rechercher un amateur (mission de services) et non pas de vendre au nom et pour compte du propriétaire (mandat).

 

Donc, en cas de vente par le propriétaire à un candidat venu à lui sans intervention de l’agent immobilier bénéficiant pourtant de l’exclusivité, la commission n’est pas due à défaut de violation de ladite exclusivité et des termes de la convention.

 

Il est donc intéressant de prévoir, dans la convention, qu’outre l’exclusivité donnée pour la mission de recherche, le vendeur s’interdit d’accomplir toute démarche personnelle aboutissant à la vente de son bien.

 

Je vous rappelle également qu’une convention d’intermédiaire immobilier doit prévoir une clause de résiliation anticipée en faveur du consommateur et que l’utilisation de cette faculté peut être conditionnée au paiement d’une indemnité équivalente à 50 % (maximum 50 %) de la commission de l’agent immobilier.

 

 

 

Il est important de noter que si dans les 6 mois qui suivent la rupture unilatérale de la convention, l’immeuble, objet du contrat initial, est vendu à toute personne (que l’agent immobilier l’ait présentée ou non), le solde de la commission sera du par le client, ce qui veut dire que 100 % des honoraires auront été payés (Article 2.9° de l’AR 12.01.2007).

 

Même si l’acheteur n’a jamais été en contact avec l’agent immobilier ?

 

Oui !  Parce que l’usage de la faculté de résiliation anticipée ne doit pas être utilisée de à la seule fin d’éviter le paiement des honoraires de l’agent immobilier…

 

Ceci veut dire que si le vendeur prétend vendre directement à une personne venue à lui sans violer l’exclusivité, il résilie alors anticipativement la convention et est redevable… de la commission ! CQFD.

 

En conclusion, une convention parfaitement en ordre permet d’éviter que le vendeur « peu scrupuleux » de l’exclusivité conférée ne se soustraie au paiement des honoraires sur base de l’absence de précision sur la portée de cette notion.

 

Gilles Tijtgat

le 23 mars 2016

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