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Les droits d’enregistrement sont dus…

même en l’absence d’acte authentique !

“Que se passe-t-il si l’acheteur d’un immeuble se rétracte ?”, “Quid en cas de décès de l’acheteur ?”... La plupart des réponses à ces questions insistent, légitimement, sur les clauses du compromis qui régissent ce type de situation et/ou sur les assurances éventuelles...

Mais, si le bon sens permet (très) souvent de trouver une solution amiable et, pourquoi pas, indemnitaire aux problèmes que posent l’abandon (volontaire ou non) de la procédure de vente et l’absence de passation de l’acte authentique, il ne faut pas oublier... l’administration fiscale et plus particulièrement, les droits d’enregistrement.

Cet article n’a pas vocation à décrire l’évolution et les différents taux des droits d’enregistrement par région.

En revanche, un rappel des principes qui s’appliquent quelle que soit la région s’impose (prudence est mère de sûreté...) !

Les droits d’enregistrement sont DEFINITIVEMENT dus dès que l’accord des parties sur la vente de l’immeuble est parfait et n’est plus soumis à condition suspensive et ce... QUELS QUE SOIENT LES EVENEMENTS POSTERIEURS QUI POURRAIENT SURVENIR, et donc même si l’acte authentique de vente n’est jamais passé !!!

Contrairement à une “croyance” répandue, le délai de 4 mois n’est pas celui endéans lequel l’acte authentique doit intervenir pour que les droits soient définitivement dus.

Ce délai n’est qu’un délai fiscal, ou plus exactement, un délai de paiement... car les droits sont déjà dus....

L’administration fiscale, qui a eu connaissance de la vente, n’a que faire d’un accord intervenu entre vendeur et acheteur pour ne pas donner suite à un compromis de vente et/ou à une offre (complète) contresignée pour accord. En effet, l’administration est un tiers et le code des droits d’enregistrement ne prévoit que trois hypothèses pour obtenir le “droit” de ne pas payer ou d’obtenir la restitution des droits d’enregistrement.

Ces hypothèses sont :

 L’annulation judiciaire de la vente : en résumé, le juge considère que la vente est viciée au niveau du consentement (dol, erreur, violence...)

 La résolution judiciaire de la vente : en résumé, le juge sanctionne l’inexécution (la faute) de l’une des parties à la convention (ne pas payer le prix...). Précisons que l’action en résolution doit être entamée dans l’année qui suit la naissance de la convention (ou la levée de la condition suspensive)

 L’annulation amiable de la vente via une convention soumise à l’enregistrement (droit fixe). Cette faculté est soumise à diverses conditions sur lesquelles nous reviendrons prochainement qui n’existe à Bruxelles que depuis 2017...

En dehors de ces hypothèses, dont deux impliquent le passage par la “case tribunal”, les parties ne peuvent se soustraire au paiement (solidaire) des droits d’enregistrement en considérant qu’elles ont, amiablement ou presque et sans formalité, fait application des clauses inscrites dans le compromis ou l’offre...

Si la convention fait la loi des parties... elle n’est pas celle de l’administration, ne perdez jamais cela de vue !

Gilles TIJTGAT
le 25 février 2021