Le saviez-vous ? 

Le compte de qualité pour les agents immobiliers

est effectif depuis le 1er août 2018…

La loi du 21 décembre 2017 (MB 22 janvier 2018) introduit un régime légal pour « le compte de qualité »…. en clair, le compte de tiers est désormais réglementé !

 

Le compte de qualité est un compte dont l’intitulé indique que le titulaire détient ce compte dans l’exercice d’une fonction. Le compte n’est utilisé que pour les activités professionnelles. Chaque versement destiné au tiers y est effectué et les fonds de tiers ne sont versés aux tiers que par le biais de ce compte.

 

Ce compte évite que l’argent qui y est versé ne fasse partie du patrimoine propre de l’agent immobilier. Les fonds ne sont donc pas détenus pour compte propre, mais sont gérés au profit de tiers.

 

Il existe de manière générale deux types de compte de qualité : le compte de tiers et le compte rubriqué.

 

Le compte de tiers recueille les fonds de divers destinataires, ce qui évite de devoir ouvrir un compte distinct pour chaque client ou tiers. Le solde du compte appartient en copropriété aux divers clients et/ou tiers, proportionnellement au montant qui leur est destiné.

 

Le compte rubriqué n’accueille quant à lui que des fonds versés pour le compte d’un bénéficiaire clairement identifié ou de plusieurs bénéficiaires concernant un dossier précis.

 

Le compte de qualité couvre deux risques: le risque d’insolvabilité du professionnel et le risque de voir le professionnel se rendre coupable de fraude.

 

La loi impose d’établir une distinction entre les fonds propres et les fonds de tiers. Ce compte préserve les intérêts du client ou de tiers qui ont confié des fonds à l’agent immobilier dans un but précis ou au profit d’un destinataire ou destination précis.

 

L’ensemble des fonds de clients ou de tiers peuvent exclusivement être maniés par le biais de ce compte de qualité. Les clients et les tiers doivent être invités à effectuer des paiements exclusivement sur ce compte, sauf lorsqu’il s’agit de frais, d’honoraires ou d’un acompte sur ceux-ci. Si des clients ou des tiers effectuent malgré tout, par erreur, des paiements sur un compte personnel du praticien professionnel, celui-ci est tenu de reverser immédiatement ces fonds sur son (ses) compte(s) de qualité.

 

La loi ne limite pas le nombre de comptes.

 

La loi établit désormais une distinction entre le compte de tiers (général) et le compte rubriqué.

 

Le compte de tiers est un compte global sur lequel sont déposés ou gérés des fonds qui doivent être versés à des clients ou à des tiers. La destination des fonds versés sur ce compte n’est pas d’emblée connue. Les sommes perçues sont souvent destinées tant à des clients ou à des tiers qu’au titulaire de la profession lui-même (frais et honoraires).

 

La nouvelle règlementation prévoit l’obligation de reverser les fonds de tiers le plus rapidement possible à leur destinataire. Une exception est prévue pour l’agent immobilier régisseur, eu égard à sa mission particulière de gestion de biens immobiliers ou de droits immobiliers (art. 2, 7° de la loi du 11 février 2013 susmentionnée).

 

Il est prévu que l’agent immobilier ne peut conserver les fonds plus de quatre mois à compter du jour de leur réception. Si toutefois, pour des raisons valables, il ne peut remettre les fonds à leur destinataire dans le délai de quatre mois, il les verse sur un compte rubriqué.

 

Est notamment considéré comme “valable”, le fait que l’acte notarié ne sera passé qu’à une date ultérieure.

 

Le compte rubriqué est un compte individualisé ouvert dans un dossier ou pour un client particulier. Il s’agit notamment des comptes ouverts en attendant qu’un accord soit mis en œuvre. Cette obligation n’est pas applicable lorsque le total des fonds reçus soit pour le compte d’une même personne, soit à l’occasion d’une même opération, soit par dossier, n’excède pas 2 500 euros.

 

Le compte de tiers et le compte rubriqué doivent satisfaire à plusieurs normes minimales.

 

Premièrement, il s’agit de comptes ouverts dans un établissement agréé par la Banque nationale de Belgique sur la base de la loi du 22 mars 1993 relative au statut et au contrôle des établissements de crédit.

 

Ensuite (et cette liste n’est pas exhaustive) :

 

  • Le compte ne peut jamais être en débit;

  • Aucun crédit, sous quelque forme que ce soit, ne peut être consenti sur le compte, lequel ne pourra jamais servir de sûreté;

 

Attention, il est prévu que l’institut professionnel organise un règlement de surveillance qui inclut également les mesures et les sanctions en cas de non-respect des obligations susmentionnées.

 

Ce “compte de tiers” doit également être mentionné sur le papier à lettre du titulaire de la profession.

 

L’utilisation obligatoire du compte de qualité vise à renforcer la confiance dans les intermédiaires dans le cadre des relations juridiques. On ne peut en effet admettre que des clients n’obtiennent pas les fonds qui leur reviennent parce que leur agent immobilier est devenu insolvable, est en instance de divorce ou décède.

 

Un sort a également été réservé aux sommes qui “traînent” pendant très longtemps sur un compte de qualité.

 

La loi prévoit que, si ces sommes ne sont pas récupérées par le(s) bénéficiaire(s), ou ne lui (leur) ont pas été restituées deux ans après le dernier acte posé dans le dossier à la suite duquel ils ont été reçus par le praticien concerné, elles sont versées à la Caisse des dépôts et consignations.

 

L’obligation de reversement incombe à l’agent immobilier qui a reçu ces fonds dans l’exercice de ses fonctions. Le délai est suspendu tant que les sommes placées sur le compte de qualité font l’objet d’un procès.

 

Pour laisser aux agents immobiliers suffisamment de temps pour se conformer aux exigences du nouveau texte il était prévu que le texte entre en vigueur le premier jour du septième mois après sa publication au Moniteur belge soit… le 1er août 2018. 

 

 

 

Gilles TIJTGAT

le 13 septembre 2018

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