Le loyer peut-il évoluer en cours de bail ?

 

Je viens d’être interpellé par un agent immobilier qui, après avoir regardé une émission sur RTL TVI, me pose la question suivante : Est-ce que le montant du loyer peut partir de l’euro symbolique pour ensuite, et après trois mois, reprendre un « cours » normal ?

En clair, le loyer peut-il, de l’accord du locataire et du bailleur, évoluer à la hausse en cours de bail ?

 

Si, dans le cadre du bail de droit commun, la convention fait « la loi des parties » et que ces dernières se mettent d’accord sur une majoration du loyer à l’instant « T », rien ne semble devoir contredire une telle majoration (sous la réserve des vices de consentement…).

 

Le principe de l’article 1134 du code civil (la convention fait la loi des parties) est-il, sensu stricto, applicable en matière de bail de résidence principale et en matière commerciale ?

 

La réponse est positive MAIS…. pour la partie que le législateur n’a pas entendu soumettre à des règles impératives, lesquelles règles foisonnent en bail de résidence principale et commercial…

 

La question est donc : l’évolution du loyer dans ces deux dernières matières est-elle uniquement dépendante de la volonté des parties ou est-elle soumise à une règle impérative ?

 

La fixation du loyer de départ n’obéit, à l’heure actuelle, à aucune règlementation autre que « la loi de l’offre et de la demande ». 

 

Ceci veut dire que le bailleur est libre d’exiger le loyer qu’il souhaite obtenir et que le locataire est libre d’accepter ou de refuser cette condition…

Par contre, une fois que le bail est signé, qu’en est-il ?

 

Personne n’ignore plus que le loyer est annuellement (quand tout va bien…) majoré par le biais de l’indexation.

 

Le loyer peut également faire l’objet d’une révision (et donc d’une hausse) MAIS….cette majoration est strictement réglementée et obéit à un formalisme très strict que nous évoquerons lors d’un prochain article.

 

Et puis... il n’y a plus aucune possibilité « légale » (hors la lésion) d’augmenter le loyer librement fixé à la signature du bail !

 

Dès lors, une majoration conventionnelle qui se situe en-dehors de cadre légal de l’indexation ou de la révision heurte une disposition impérative et est réputée non écrite…

 

Ceci veut dire que même si les parties se sont entendues sur la hausse du loyer en cours de bail, la partie la plus « faible » (donc le locataire) pourrait invoquer que cet accord est contraire à une disposition impérative et solliciter que son loyer demeure au niveau initialement fixé !!

 

Par contre, il n’est pas interdit de fixer le loyer à son niveau « maximal » et d’autoriser le locataire à se libérer, pendant une durée fixée, de son obligation moyennant le paiement d’une somme moindre…

Que faut-il retenir ?

 

Le loyer convenu dans le bail est, hors l’indexation et la révision, INAMOVIBLE en cours de bail… et, si le bailleur veut faire le geste de permettre à un locataire d’avoir un loyer moindre en début de bail sans avoir à s’en mordre les doigts, il sera bien inspiré d’indiquer que « le loyer de base est fixé à xx € » et d’ajouter en dispositions particulières que « pendant x mois, le locataire sera autorisé de se libérer de son obligation de paiement moyennant le versement d’une somme de y € ».

 

En cette matière plus qu’en toute autre, retenez l’adage « Qui peut le plus, peut le moins » !!

 

 

Gilles Tijtgat

29 octobre 2015

 

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