Le droit aux honoraires est-il soumis

à la signature du compromis

ou de l’acte authentique ?

 

 

 

 

Notons tout d’abord que tant qu’il subsiste une condition suspensive empêchant la finalisation de la vente, l’agent immobilier n’a pas droit à ses honoraires.  La convention type de l’IPI précise très justement : « si la vente n’est pas finalisée en raison de la réalisation d’une condition, indépendante de la volonté du commettant, aucune rémunération n’est due à l’agent. »

 

Il convient ensuite de distinguer le droit aux honoraires de leur exigibilité.

 

Le droit aux honoraires de l’agent immobilier peut s’ouvrir très tôt (par exemple : dès la signature d’une offre irrévocable d’achat non soumise à la moindre condition suspensive), mais, l’agent immobilier sera bien inspiré de n’exiger le paiement de ces derniers qu’à dater de la perception par son client du produit ou d’une partie du produit de la vente.

 

Expliquer la différence entre le droit et l’exigibilité aux honoraires pourrait, métaphoriquement, se faire en comparant ces derniers à un cadeau de Noël : le cadeau est placé au bas du sapin (quelqu’un y a droit) mais il ne pourra être ouvert (exigé) qu’à Noël…

 

Plus sérieusement, l’ouverture du droit aux honoraires garantissant à l’agent immobilier de pouvoir percevoir sa rémunération obéit à un formalisme très strict.

 

Ainsi, si le contrat de courtage précise que la mission est remplie dès l’émission par la partie acquéreuse d’une offre valable, il doit être obligatoirement mentionné que « cette offre sera faite dans un écrit ou d’une autre manière qui donne au client une preuve certaine de l’offre qui émane de l’autre partie ».

 

Mais n’y a-t-il pas une contradiction entre le fait d’avoir le droit et de ne pouvoir exiger l’exécution de ce droit qu’à postériori ?

Autrement dit,  la clause définissant la naissance du droit aux honoraires n’entre-t-elle pas en conflit avec la clause précisant comment seront payés lesdits honoraires ?

 

Voici un exemple tiré d’un arrêt de la Cour de cassation (Cass., 22 janvier 2016, rôle n° C.14.0410.F,www.juridat.be).

 

La mission précisait :

 

Le droit à la commission d’agent immobilier est exigible uniquement en cas de réalisation parfaite de sa mission.

 

La mission est de trouver amateur, par l’obtention de celui-ci d’une offre d’achat écrite, ferme et définitive pour l’acquisition du bien désigné.

 

Donc, le droit à aux honoraires naît dès l’obtention d’une offre au prix demandé.

 

Mais le contrat ajoute :

 

La commission sera payable au comptant et sera perçue sur l’acompte lors de la signature du compromis de vente.

 

La question pragmatique qui se pose est : lorsque le contrat fait naître les honoraires à l’obtention d’une offre mais précise qu’ils ne seront payés qu’au compromis, l’agent immobilier peut-il être rémunéré si l’offre n’est pas suivie d’un compromis ?

 

La Cour d’appel de Bruxelles avait considéré que cette dernière clause n’indique pas que les honoraires ne sont pas dus à défaut de signature d’un compromis.

 

La Cour de cassation confirmera que la Cour d’appel de Bruxelles ne donne pas de cette dernière clause une interprétation inconciliable avec les termes du contrat et ne viole pas la foi qui lui est due.

 

Il ne faut pas confondre les clauses fixant la naissance du droit à la commission et celles déterminant comment ou quand la commission, une fois née, sera payée.

 

Les secondes clauses relèvent de la modalité de paiement et sont sans effet sur le droit à la commission.

 

D’ailleurs la Cour de cassation ajoute :

 

« Dès lors qu’il considère, sans être critiqué, que l’offre d’achat de l’immeuble émise par le demandeur « est, selon ses termes, ‘ferme, irrévocable et sans réserve’ » et que, « conformément aux termes de l’offre, ‘l’acceptation par le propriétaire vaut vente’, indépendamment de la signature d’un compromis », l’arrêt attaqué, qui condamne les (commettants) à payer à (l’agence immobilière) la commission litigieuse, ne méconnaît pas les effets que les stipulations ainsi reproduites, dans l’interprétation qu’il en donne, ont légalement entre les parties. »

 

Veillez donc à protéger les fruits de votre travail…

 

 

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