Le devoir de discrétion de l'agent immobilier

 

est aussi là où on l'attend....

Le secret professionnel qui s’impose aux médecins, avocats, notaires, réviseurs d’entreprise, fiscalistes agréés… tel que régit par l’article 458 du code pénal n’est pas celui qui s’impose à l’agent immobilier qui est un confident volontaire mais pas nécessaire.

L’agent immobilier est en réalité soumis à un devoir de discrétion qui porte sur les confidences qui lui sont faites par son client ou des informations personnelles qui lui sont confiées à titre confidentiel.

Ce devoir de discrétion devra être assumé tout en respectant l’obligation d’information et de loyauté qui pèse sur l’Agent Immobilier.

L’agent doit en effet informer les candidats des informations nécessaires relatives au bien pour lequel il intervient.

Le tribunal de 1ère instance de Bruxelles indique dans un jugement du 08.05.2006 que « L’agent immobilier doit se comporter comme tout professionnel de la même spécialité normalement prudent et diligent et ne peut méconnaître les intérêts légitimes des tiers. A ce titre, il doit clairement informer le candidat acquéreur entre autres sur les caractéristiques du bien à vendre et plus généralement sur tous les éléments qui pourraient déterminer le consentement du futur acquéreur (RGDC 2006, p. 438). »

L’Agent Immobilier devra donc constamment jongler entre ce devoir de discrétion et son obligation d’informer les tiers des éléments qui concernent le bien.

Le propriétaire indélicat ne pourra, quant à lui, pas reprocher à l’agent immobilier une quelconque violation de son devoir de discrétion au motif que ce dernier aurait révélé aux candidats acquéreurs une information déterminante sur l’immeuble (exemple : une irrégularité urbanistique), information que le vendeur connaissait et qu’il ne souhaitait pas voir révélée…

De manière générale, l’agent ne pourra jamais fournir d’informations erronées en invoquant l’existence de son devoir de discrétion.

Par contre, pour ce qui est des considérations d’ordre privé et/ou totalement personnelles, l’agent immobilier ne peut les révéler que pour autant qu’il ait été expressément déchargé de son devoir de discrétion par la personne concernée…

Ainsi, avant de répondre à la sempiternelle question « Pourquoi vendent-ils ? », il y a lieu d’y être autorisé…

Et il semble que ce devoir de discrétion soit amené à s’étendre… ainsi que l’illustre le cas suivant et qui, au regard de ce qui est souvent indiqué dans les missions, prend encore d’avantage de poids !

Un couple confie la vente de leur immeuble à un agent immobilier et, au moment de la rédaction de la mission, les parties ont bien pris soin de barrer la mention « placement d’un panneau publicitaire » et avaient ajouté « traitement discret et non publication de l’adresse » !

La publicité réalisée par l’agent immobilier en vue de la promotion du bien rendait cependant l’immeuble aisément identifiable….

Le couple courroucé sollicita alors la résolution de la mission au motif du non-respect par l’agent immobilier de son devoir de discrétion… et fut suivi par les instances judiciaires (Cour d’appel Gand, 21.05.2014, NJW, 2015, p.23) sans toutefois obtenir de dommages et intérêts à défaut de prouver la consistance de leur dommage….

Il convient donc d’être attentif au contenu de la mission et ne pas considérer certains engagements comme des « clauses de style »….

Gilles TIJTGAT
Consultant Juridique

le 6 mai 2021

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