L’agent immobilier n’est pas le garant

de la solvabilité du candidat acquéreur !

 

Une agence immobilière se voit confier une mission exclusive de recherche d’acquéreur

pour un bien immobilier pour un prix minimum de 372.000 €.

 

Un candidat acquéreur est rapidement trouvé par l’agence immobilière au prix sollicité.

 

Ce candidat est rencontré par les propriétaires à l’occasion des négociations et se présente comme le propriétaire d’un commerce florissant, héritier d’une somme importante lui permettant d’acquérir l’immeuble convoité sans recourir à l’emprunt !

 

Une offre d’achat est émise par le candidat, offre dans laquelle il sollicite la réalisation de travaux préalables et s’engage, en cas d’acceptation du propriétaire, à payer un acompte important dans les 24 heures de la signature…

 

Cette offre est acceptée et un compromis de vente, que l’agent immobilier rédige, est signé… sans que l’acompte ne soit versé…. 

 

L’acheteur ne se présentera jamais à la signature de l’acte authentique, et pour cause…. Il est insolvable !

 

Les propriétaires vendeurs reprochent bien évidemment à l’agent immobilier d’avoir manqué à ses obligations et plus particulièrement de ne pas avoir vérifié le sérieux et la solvabilité du candidat acquéreur et postulent sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

 

Il convient, tout d’abord, de rappeler que la mission de l’agent immobilier consiste à mettre son client en contact avec des candidats acquéreurs en vue de permettre à ces derniers de réaliser une opération à laquelle il n’est pas partie !

 

Il est également de jurisprudence constante que l’agent immobilier n’est pas responsable de la bonne exécution finale de la convention initiée par leur intervention, sauf si l’échec de cette exécution est imputable, en partie, à sa faute (ce qui est logique).

 

Dans le cas qui nous occupe, il convient de vérifier si l’attitude de l’agent immobilier dans la vérification de la solvabilité du candidat est constitutive d’une faute.

 

Le Tribunal de première instance de Namur va relever, qu’en l’absence de clause spéciale le prévoyant, l’agent immobilier n’est pas le garant de la solvabilité du candidat acquéreur mais qu’il est tenu de vérifier l’apparente solvabilité de l’acquéreur potentiel.

 

Le magistrat relève qu’en l’espèce, il n’apparaissait nullement que le candidat, rencontré par les vendeurs, n’était pas solvable et qu’il ne pouvait être exigé de l’agent immobilier qu’il vérifier la solvabilité du tiers acquéreur au fichier des saisies… auquel il n’a pas accès !

 

En résumé, les circonstances de l’espèce donnaient à l’acquéreur une apparence de solvabilité suffisante qui dédouane l’agent immobilier de sa responsabilité sur ce point !

 

Attention, et vous l’aurez compris, cette décision ne constitue pas un blanc-seing pour l’agent immobilier qui pourrait se croire autorisé à présenter « n’importe qui » pour prétendre au paiement de sa prestation… sauf à vider de sa substance les obligations découlant du devoir de conseil de l’agent immobilier, lequel doit, dans la mesure de ses moyens, vérifier l’apparente solvabilité de l’acquéreur potentiel et informer son client des doutes qu’il aurait à ce propos (article 55 du code déontologie)

 

Il n’en demeure pas moins que l’on ne peut nier la fracture qui existe entre ce que le public attend d’un agent immobilier quant à la solvabilité des personnes qu’il présente et le criant manque de moyens dont ce professionnel dispose pour accomplir cette mission…. Ce qui, à mon sens, est regrettable..

 

Gilles Tijtgat

le 19 janvier 2017

 

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