La responsabilité extra-contractuelle de l'Agent Immobilier.

La responsabilité extra contractuelle de l’agent immobilier…
 

Toute personne qui, par sa faute, cause un dommage à autrui, à l’obligation de réparer ce dommage, pour autant qu’il soit démontré que le dommage est bien la conséquence de la faute.

 

Il s’agit là d’une règle primordiale de notre Droit Civil à laquelle l’agent immobilier n’échappe bien entendu pas.
 

Or, il est concevable que l’agent immobilier, en exécutant la mission qui lui a été confiée par un client, sous les liens d’un contrat de louage de services (convention de courtage), commette un acte fautif susceptible de causer un dommage, non seulement à son commettant (à l’égard duquel il engage alors sa responsabilité contractuelle) mais également, à un tiers, personne étrangère au contrat, à l’égard de laquelle il engagera alors, non pas sa responsabilité contractuelle, puisque par définition il n’est lié à elle par aucun contrat, mais sa responsabilité extra-contractuelle ou quasi-délictuelle.
 

Tel sera notamment le cas si, en communiquant des informations erronées aux tiers qu’il contacte, l’agent immobilier amène ceux-ci à conclure la vente ou la location dans de mauvaises conditions et leur cause un préjudice.
 

À titre d’exemple « basique », citons  un arrêt du 21 octobre 1987, la Cour d’Appel de Gand (13ème Ch., TGR 1988 p. 15) qui a considéré que: " On peut attendre de l’agent immobilier qu’il vérifie si le bien offert en vente est quitte et libre.
 

Mais, au-delà des « lieux communs », il ne faut pas oublier que l’agent immobilier est régulièrement amené à rédiger et à présenter une offre et/ou un compromis à la signature des parties.
 

Il est même probable qu’il se sera vu réclamer par le candidat acquéreur le texte d’une offre d’achat qu’il n’aura plus qu’à signer.
 

La jurisprudence est constante à considérer qu’il entre dans les attentes légitimes du candidat de se voir soumettre un document qui respecte parfaitement sa volonté (cas de l’offre d’acquisition) ou les modalités précises et complètes de l’accord (cas de l’offre et du compromis de vente).
 

Plusieurs décisions ont ainsi été relevées qui retiennent une faute de l’agent immobilier dans ce contexte (Bruxelles, 14 mars 1978, Rev. not. b., 1978, p. 430 ; Civ. Nivelles, 10 juin 1981, Res jur. Imm., 1982, p. 59 ; Gand, 21 octobre 1987, T.G.R., 1988, p. 15 ; Anvers, 5 janvier 1993, R.G.D.C., 1993, p. 240 ; Liège, 1er février 1996, J.L.M.B., 1996, p. 1112 ; Mons, 17 mars 1998, R.G.D.C., 1999, p. 197 ; Gand, 20 novembre 2000, T. app., 2001, liv. 2, p. 18 ; n’ont par contre pas retenu de responsabilité : Anvers, 22 mai 2000, T. app., 2000, liv. 4, p. 40 ; Civ. Liège (R.G. : 99/4129/A), 18 janvier 2002, inédit.).
 

Il convient donc, eu égard aux récents développements jurisprudentiels sur le caractère « contraignant » d’une offre d’achat, de faire en sorte que ce document, très souvent présenté par l’agence sur son papier à en-tête,  soit exempte de critiques quant à son contenu (éléments essentiels & substantiels).

 

 

 

Gilles Tijtgat,

le 03 septembre 2015

 

 

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