La résiliation anticipée pour occupation personnelle : domiciliation obligatoire ?

Il n’est, normalement, plus ignoré par personne qu’un bail de résidence principale, de courte ou de longue durée, peut, moyennant le respect de conditions cumulatives, être résilié anticipativement par le bailleur !

Dans le cadre du bail de courte durée, cette faculté de résiliation anticipée est ouverte au bailleur pour autant que le locataire occupe les lieux depuis plus d’un an, qu’il adresse à ce dernier un préavis de trois mois et qu’il indemnise l’occupant par le biais d’une somme équivalente à un mois de loyer.

En présence d’un bail de longue durée, le préavis est de 6 mois et il n’existe aucune indemnité compensatoire et préalable… La condition d’occupation du locataire depuis plus d’un an n’est pas non plus d’application.

Que l’on soit dans le cadre d’un bail de courte ou de longue durée, la résiliation pour occupation personnelle du bailleur doit remplir les conditions communes suivantes :

  1. Seules les personnes nommément désignées par les dispositions légales en vigueur bénéficient de la faculté de résilier le bail pour occupation personnelle, soit :

  • le bailleur lui-même ;

  • son conjoint;

  • ses descendants, (enfants et petits-enfants) et les descendants de son conjoint ;

  • ses enfants adoptifs et ceux de son conjoint ;

  • ses ascendants et ceux de son conjoint ;

  • ses collatéraux et les collatéraux de son conjoint jusqu'au troisième degré inclus (frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces)

Si la personne visée est un collatéral du troisième degré (neveu, nièce), le locataire a le droit de rester dans les lieux durant le premier triennat.

Si le bailleur est une personne morale, celle-ci ne peut user de la faculté de résiliation anticipée que pour occuper elle-même le bien, c’est-à-dire y fixer son siège social, une succursale ou un siège d’exploitation.

  1. Quelle occupation ? Domiciliation obligatoire ?
     

L’occupation personnelle doit être effective et continue.

Le bien doit être occupé effectivement et personnellement par une des personnes figurant dans la liste légale des bénéficiaires admissibles.

L’occupation personnelle du bailleur n’implique pas, pour ce dernier, l’obligation d’installer son domicile ou sa résidence dans les lieux loués et donc d’y habiter : la notion d’occupation personnelle coïncide ici avec celle de jouissance, sans avoir égard à la manière dont cette dernière s’est opérée.

Le nouvel occupant peut dès lors affecter les lieux à d’autres fins que la résidence principale ou n’occuper les lieux que partiellement ; en revanche, il n’est pas satisfait à l’obligation légale d’occupation personnelle et effective lorsque le bailleur se contente de laisser les lieux totalement inoccupés pendant le délai imposé par les règlementations régionales.

S’agissant de ce délai, il est prévu que l’occupation doit prendre cours au plus tard un an après la restitution des lieux par le preneur.

Pour être effective et continue, l’occupation doit encore se poursuivre sans interruption pendant deux ans au moins : cela ne requiert pas la permanence mais bien une occupation régulière et constante qui s’accompagne d’une véritable jouissance des lieux par les seules personnes autorisées par la loi.

L’occupation personnelle est un fait dont la matérialité peut être prouvée par toutes voies de droit.

  1. Comment procéder ?

Le congé donné par le bailleur au moyen d’une lettre recommandée doit respecter certaines modalités.

Pour être valable, le congé doit mentionner l’identité de la personne qui occupera le bien ainsi que son lien de parenté avec le bailleur.

On sera toutefois attentif au fait que lorsque l’occupant est un neveu ou nièce, le préavis ne peut ne peut expirer avant la fin du premier triennat.

  1. Contre préavis

Le fait pour le bailleur de mettre fin au bail pour motif d’occupation personnelle ou par un proche autorise le preneur à mettre un terme au bail lui aussi, à tout moment, moyennant un congé d’un mois.

  1. Indemnité

Si les conditions susmentionnées sont respectées, le bailleur n’est tenu au paiement d’aucune indemnité à l’égard du preneur (hors le cas du bail de courte durée qui prévoit le paiement d’un mois de loyer à titre d’indemnité)

Par contre, lorsque le bailleur ne réalise pas l’occupation dans les conditions et les délais impartis et qu’il ne peut justifier d’une circonstance exceptionnelle, le preneur a droit à une indemnité équivalente à 18 mois de loyer.

Les circonstances exceptionnelles dont peut faire état le bailleur pour s’exonérer du paiement de l’indemnité doivent être indépendantes de sa volonté (ou de celle des tiers bénéficiaires) et imprévisibles au moment où le congé est donné (par exemple le décès ou l’internement du bénéficiaire du congé) ; elles ne sont toutefois pas assimilées à des cas de force majeure, dès lors qu’il n’est pas requis qu’elles empêchent définitivement l’occupation.

Il convient donc de ne pas utiliser cette faculté… à la légère

Gilles Tijtgat

le 14 novembre 2019

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