La reconduction tacite du contrat

chasse-t-elle l’exclusivité consentie ?

La présente contribution n’a pas vocation à fermer le débat éventuel mais bien à tenter d’y apporter une ébauche de solution.

De quoi s’agit-il ?

La convention de courtage signée par l’agent immobilier avec son client doit, et nul ne l’ignore (normalement) plus, contenir un ensemble de mentions obligatoires qui sont reprises dans l’arrêté royal du 12.0.1.2007 et dans le code de droit économique (protection du consommateur).

Parmi lesdites mentions figure l’article 2.3 de l’arrêté royal qui précise que si l’agent immobilier bénéficie de l’exclusivité, la durée du contrat d’intermédiaire ne peut être supérieure à six mois.

Le ministère des affaires économiques précise également «qu’il n’est pas autorisé que l’agent immobilier prévoie dans le contrat un délai supplémentaire pour les recherches administratives, ce qui l’amènerait à excéder le délai maximum de 6 mois.»

C’est clair !

L’article 2, 4° de l’arrêté royal du 12.01.2007 prévoit, quant à lui, qu’«au cas où un contrat d’intermédiaire conclu pour une durée déterminée est prolongé ou renouvelé tacitement, il peut y être mis fin sans frais et à tout moment moyennant un préavis de maximum un mois». (Ce qui reste une spécificité juridique du monde immobilier)

Et pour terminer, l’article VI.91, § 1 du Code de droit économique fixe les conditions de forme auxquelles doit répondre une clause de reconduction tacite prévue dans un contrat conclu avec un consommateur en indiquant notamment que lorsqu’un contrat conclu à durée déterminée entre une entreprise et un consommateur comprend une clause de reconduction tacite, cette clause figure en caractères gras et dans un cadre distinct du texte, au recto de la première page.

Cette clause mentionne les conséquences de la reconduction tacite (…), ainsi que la date ultime à laquelle le consommateur peut s’opposer à la reconduction tacite du contrat et les modalités selon lesquelles il notifie cette opposition ».

C’est également « clair » !

Une question récurrente semble cependant rester en suspens : Qu’advient-il de l’exclusivité lors de la reconduction tacite ? 

Force m’est de constater que, sauf erreur ou omission de ma part, aucun des deux textes ne règle le sort de l’exclusivité dans le cadre de la tacite reconduction et donc, vraisemblablement, au-delà de la limite des six mois !

Face à l’absence de règlementation et de décisions jurisprudentielles en la matière, deux positions peuvent s’affronter :

La première est de considérer que : Si l’exclusivité est prévue, sa durée ne pourra excéder six mois, même dans l’hypothèse d’une reconduction tacite (article 2.3 de l’arrêté royal du 12.01.2007)

La seconde est de défendre que l’exclusivité « persiste » au-delà des six mois et donc après la tacite reconduction tant que la convention n’a pas été dénoncée à l’issue du préavis d’un mois…

Personnellement, et en l’état actuel des choses, j’aurai tendance à défendre la seconde position.

En effet, il convient tout d’abord de noter que la seule limite fixée par les textes règlementaires à la convention tacitement reconduite concerne la durée de cette dernière. 

Pour ce qui est des termes et conditions, le code de droit économique laisse le soin aux parties de rédiger une clause qui mentionne les conséquences de la reconduction tacite. 

En clair, si l’exigence de forme est respectée, le contenu de cette clause est, hormis la durée, laissée à la liberté des parties (article 1134 du code civil).

Le plus souvent la clause de tacite reconduction prévoit : «le présent contrat sera prolongé tacitement pour une durée indéterminée et ce aux mêmes conditions»  et donc… avec l’exclusivité prévue initialement….

Il me sera répondu que le délai de six mois endéans lequel l’exclusivité était autorisée est largement dépassé… suite à la reconduction.

Mais… La tacite reconduction peut s’analyser comme un renouvellement de contrat à l’issue de son échéance normale, faute de stipulation contraire de l’une des parties. 

Elle a donc pour conséquence d’emporter création d’un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée.  Un nouveau contrat né dans le respect des conditions légales remet les compteurs à 0 et il n’est pas question, comme dans le bail, de considérer la durée totale du contrat depuis son point de départ.

Le nouveau contrat étant résiliable « au mois le mois », la durée de l’exclusivité qui en découle, n’est, d’autorité, pas supérieure à six mois de sorte qu’il n’y a pas de violation de l’article 2.3 de l’AR du 12.01.2007.

Sur base de ce raisonnement, l’on peut considérer que l’exclusivité de l’agent immobilier survit à la durée de six mois si le contrat est tacitement reconduit et que les parties ont respecté le formalisme de la clause et précisé son contenu.

Gilles Tijtgat

le 31 janvier 2019

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