La réalité fiscale est souvent très loin de la réalité de terrain 
                              ... rappel des principes !

Je lis avec beaucoup d’attention de nombreux articles intitulés : “que se passe-t-il si l’acheteur d’un immeuble se rétracte ?”, “Quid en cas de décès de l’acheteur ?”... et constate que la plupart de ces derniers insistent, légitimement, sur les clauses du compromis qui régissent ce type de situation et/ou sur les assurances éventuelles...

 

Mais, si le bon sens permet (très) souvent de trouver une solution amiable et, pourquoi pas, indemnitaire aux problèmes que posent l’abandon (volontaire ou non) de la procédure de vente et l’absence de passation de l’acte authentique, il ne faut pas oublier... l’administration fiscale et plus particulièrement, les droits d’enregistrement. 

 

Cet article n’a pas vocation à décrire l’évolution et les différents taux des droits d’enregistrement par région.

 

Par contre, un rappel des principes qui s’appliquent quel que soit la région s’impose (prudence est mère de sûreté...) !

 

 Les droits d’enregistrement sont dus dès que l’accord des parties sur la vente de l’immeuble est parfait et n’est plus soumis à condition suspensive et ce... QUELS QUE SOIENT LES EVENEMENTS POSTERIEURS, et donc même si l’acte authentique de vente n’est jamais passé !!!

 

Contrairement à une “croyance” répandue, le délai de 4 mois n’est pas celui endéans lequel l’acte authentique doit intervenir pour que les droits soient effectivement dus.  Ce délai n’est qu’un délai fiscal, ou plus exactement, un délai de paiement... car les droits sont déjà dus....

 

L’administration fiscale, qui a eu connaissance de la vente, n’a que faire d’un accord intervenu entre vendeur et acheteur pour ne pas donner suite à un compromis de vente et/ou à une offre (complète) contresignée pour accord. 

En effet, l’administration est un tiers et le code des droits d’enregistrement ne prévoit que trois hypothèses pour obtenir le “droit” de ne pas payer ou d’obtenir la restitution des droits d’enregistrement.

 

Ces hypothèses sont :

 

- l’annulation judiciaire de la vente : en résumé, le juge considère que la vente est viciée au niveau du consentement (dol, erreur, violence...) 

- la résolution judiciaire de la vente : en résumé, le juge sanctionne l’inexécution (la faute) de l’une des parties à la convention (ne pas payer le prix...). Précisons que l’action en résolution doit être entamée dans l’année qui suit la naissance de la convention (ou la levée de la condition suspensive)

- l’annulation amiable de la vente via une convention soumise à l’enregistrement (droit fixe).  Cette faculté est soumise à diverses conditions sur lesquelles nous reviendrons prochainement qui n’existe à Bruxelles que depuis 2017...

 

En dehors de ces hypothèses, dont deux impliquent le passage par la “case tribunal”,  les parties ne peuvent se soustraire au paiement (solidaire) des droits d’enregistrement en considérant qu’elles ont, amiablement ou presque et sans formalité, fait application des clauses inscrites dans le compromis ou l’offre...

 

Si la convention fait la loi des parties... elle n’est pas celle de l’administration, ne perdez jamais cela de vue !

 

 

 

Gilles TIJTGAT

le 22 mars 2018

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