La réalité fiscale est souvent très loin de la réalité de terrain ...

 

Je lis avec beaucoup d’attention de nombreux articles intitulés : “que se passe-t-il si l’acheteur d’un immeuble se rétracte ?”, “Quid en cas de décès de l’acheteur ?”... et constate que la plupart de ces derniers insistent, légitimement, sur les clauses du compromis qui régissent ce type de situation et/ou sur les assurances éventuelles...

 

Mais, si le bon sens permet (très) souvent de trouver une solution amiable et, pourquoi pas, indemnitaire aux problèmes que posent l’abandon (volontaire ou non) de la procédure de vente et l’absence de passation de l’acte authentique, il ne faut pas oublier...

l’administration fiscale et plus particulièrement, les droits d’enregistrement.

 

Nous n’allons pas répéter ce qui a été écrit sur l’évolution et sur les différents taux des droits d’enregistrement.

 

Pour cela, j’invite le lecteur à se rendre sur le blog de pim.be qui en a réalisé une excellente synthèse (Droits d’enregistrement : 5 taux différents !). 

Par contre, un rappel des principes s’impose (prudence est mère de sûreté...) !

 

Les droits d’enregistrement sont dus dès que l’accord des parties sur la vente de l’immeuble est parfait et n’est plus soumis à condition suspensive et ce... QUELS QUE SOIENT LES EVENEMENTS POSTERIEURS, et donc même si l’acte authentique de vente n’est jamais passé !!!

 

Contrairement à une “croyance” répandue, le délai de 4 mois n’est pas celui endéans lequel l’acte authentique doit intervenir pour que les droits soient effectivement dus.  Ce délai n’est qu’un délai fiscal, ou plus exactement, un délai de paiement... car les droits sont déjà dus....

 

L’administration fiscale n’a que faire d’un accord intervenu entre vendeur et acheteur pour ne pas donner suite à un compromis de vente et/ou à une offre (complète) contresignée pour accord. 

 

En effet, l’administration est un tiers et le code des droits d’enregistrement ne prévoit que trois (deux en région Bruxelloise) hypothèses pour obtenir le “droit” de ne pas payer ou d’obtenir la restitution des droits d’enregistrement.

 

Ces hypothèses sont :

 

- l’annulation judiciaire de la vente : en résumé, le juge considère que la vente est viciée au niveau du consentement (dol, erreur, violence...)

 

- la résolution judiciaire de la vente : en résumé, le juge sanctionne l’inexécution (la faute) de l’une des parties à la convention (ne pas payer le prix...). Précisons que l’action en résolution doit être entamée dans l’année qui suit la naissance de la convention (ou la levée de la condition suspensive)

 

- l’annulation amiable de la vente via une convention soumise à l’enregistrement  (droit fixe de 10 €).  Cette faculté, soumise à diverses conditions sur lesquelles nous reviendrons prochainement, n’existe pas à Bruxelles...

 

En dehors de l’application de ces hypothèses, dont deux impliquent le passage par la “case tribunal”,  les parties ne peuvent se soustraire au paiement (solidaire) des droits d’enregistrement en considérant qu’elles ont, amiablement ou presque, fait application des clauses inscrites dans le compromis ou l’offre...

 

Si la convention fait la loi des parties... elle n’est pas celle de l’administration, ne perdez jamais cela de vue !

 

Gilles Tijtgat

le 4 février 2016

 

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