La liberté pour fixer le montant du loyer est-elle totale ?

(bail de résidence principale)

 

A ce jour, la fixation de la hauteur du loyer relève de la liberté conventionnelle et n’est encadrée par aucune règlementation ...

Le montant du loyer doit donc seulement être établi de commun accord. 

 

Le prix fixé doit être sérieux (ni dérisoire, ni simulé) car sinon le bail est inexistant (il s’agit alors soit d’un prêt à titre gratuit, soit d’une donation indirecte). Par exemple, le bail conclu en échange du seul paiement de l’impôt foncier est inexistant.

 

Mais il existe une EXCEPTION AU PRINCIPE DE LA LIBERTE CONTRACTUELLE (bail de résidence principale – article 7 § 1bis de la loi du 20 février 1991)

 

Chaque fois qu'un nouveau bail est conclu entre même bailleur et même preneur ou entre des personnes différentes, le nouveau loyer peut normalement être convenu librement.

 

Attention, et c'est l'exception au principe, cette liberté ne s'applique pas s'il s'agit de baux successifs conclus avec des locataires différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le propriétaire.

 

En ce cas, le loyer de base ne peut, pendant neuf années successives, être supérieur, sous réserve des indexations, au loyer exigible au début de la location.

 

Le montant du loyer est dès lors bloqué par période de neuf ans.

 

Dans cette situation, le juge de paix peut réduire le loyer demandé par le bailleur.

 

En effet, comme cette disposition est impérative, en cas de non-respect, le preneur peut s'adresser à ce juge pour demander la réduction du loyer au loyer exigible en début de période, proportionnellement adapté au coût de la vie.

En d'autres termes, trois conditions cumulatives sont requises pour qu'il y ait réduction du loyer initial :

  • - premièrement, il doit s'agir de baux successifs conclus avec des preneurs différents;

  • - deuxièmement, ces baux doivent être conclus pour une durée inférieure ou égale à trois ans (des baux successifs de courte durée);

  • - troisièmement, le bailleur doit avoir mis fin à ces baux moyennant congé. La règle ne s'applique donc qu'en cas de congé donné par le bailleur. Si c'est le locataire qui met fin au bail, alors le propriétaire retrouve la liberté contractuelle de convenir d'un loyer supérieur avec un nouveau locataire.

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Mais si ces trois conditions cumulatives sont rassemblées, le loyer initial, pendant une durée de neuf années successives, ne peut pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période.

 

à bon entendeur...

 

Gilles Tijtgat

Le 5 novembre 2015

 

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