La condition suspensive :

frontière entre les effets fiscaux et civils d’une vente !

 

C’est le compromis qui fixe définitivement les droits et obligations civiles du vendeur et de l’acquéreur, mais, il donne également lieu à la perception d’un impôt élevé, dénommé les droits d’enregistrement, qui sont dus dès cet instant, quels que soient les événements ultérieurs qui pourraient survenir et qui auraient pour effet d’anéantir l’accord initialement conclu !

 

S’ils sont toujours mis à charge de l’acquéreur dans le compromis, cette clause ne lie pas l’administration fiscale qui a le droit de les réclamer tant au vendeur qu’à l’acquéreur, au cas où ils ne seraient pas payés volontairement !

 

La loi prévoit qu’ils doivent être payés dans les quatre mois à dater de l’accord des parties (généralement matérialisé par le compromis de vente). 

Passé le délai de quatre mois à dater de l’accord des parties contractantes, l’administration fiscale peut réclamer son dû – et s’adresser à cet effet, répétons-le, aussi bien à l’acquéreur qu’au vendeur –, même si l’acte notarié entérinant officiellement cet accord n’est finalement pas passé !

 

Une exception importante : si le compromis de vente est affecté d’une ou de plusieurs condition(s) suspensive(s), telle celle de l’obtention d’un prêt hypothécaire dans un délai bien précis, les droits d’enregistrement ne seront dus que si cette (ces) condition(s) se réalise(nt) (dans notre exemple l’octroi du prêt).

 

Toute autre circonstance ultérieure qui aurait pour effet d’altérer l’accord initial entre vendeur et acquéreur ne permet pas en principe d’échapper au paiement des droits.

 

Il est donc extrêmement dangereux d’agir de la sorte, et ce d’autant plus que le risque que l’administration fiscale soit informée de la survenance d’une vente est beaucoup plus élevé que d’aucuns le croient.

 

La condition suspensive est donc une charnière entre les conséquences civiles et fiscales.

 

La condition dite «suspensive» (Code civil, article 1181: «L’obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d’un événement futur et incertain, ou d’un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties») a pour effet de suspendre l’exécution des obligations résultant du contrat, ici le compromis de vente. 

 

Concrètement, ceci signifie que tant que la condition suspensive n’est pas réalisée, le vendeur ne peut pas exiger le paiement du prix de vente à l’acquéreur et ce dernier ne peut pas exiger de son vendeur qu’il lui délivre l’immeuble.

 

Autrement dit, aussi longtemps que la condition suspensive n’est pas réalisée, il n’y a pas de transfert de propriété et donc pas de vente.

 

Voilà résumée la position civile,

 

Qu’en est-il du point de vue fiscal (résumé) ?

 

L’article 16 code des droits d’enregistrement dispose : « L’acte juridique tarifé au droit proportionnel, mais soumis à une condition suspensive, ne donne lieu qu’au droit fixe général aussi longtemps que la condition n’est pas accomplie.

 

Lorsque la condition se réalise, le droit auquel l’acte est tarifé est dû, sauf imputation du droit déjà perçu. 

 

En clair…. Les droits d’enregistrement ne sont pas dûs tant que le compromis est soumis à une condition suspensive pendante !

 

Il est donc « plus simple » d’opérer une modification du compromis soumis à une condition suspensive pendante car cela n’engendre que peu de risques au point de vue fiscal.

 

Mais pour préparer une bonne recette, il faut utiliser les bons ingrédients…

 

La condition suspensive est un événement futur, incertain et dont dépend l’exécution du contrat.

 

La réalisation de la condition ne peut totalement dépendre de la volonté d’une partie.

 

Lorsqu’une partie doit contribuer à la réalisation de la condition et ne s’y emploie pas, la condition est censée réalisée (art. 1176 du Code civil). Il en va ainsi des démarches en vue d’obtenir un financement.

 

L’évènement doit aussi être extrinsèque au contrat. Ainsi la clause qui stipule que le contrat est conclu sous la condition suspensive du paiement de l’acompte de 10 % confond condition et exécution du contrat, et s’avère de plus purement potestative.

 

À défaut de retrouver ces éléments dans la rédaction de la condition suspensive, cette dernière pourra être considérée comme étant résolutoire... ce qui veut dire que la vente aura eu le mérite d’exister et que les droits d’enregistrement sont définitivement dûs !

 

Il est aisé de constater que l’ « imprévu » qui survient après la signature du compromis sera bien plus aisé à solutionner si la condition suspensive est encore pendante et peut être considérée comme telle…

 

Soyez donc prudent dans sa rédaction !

 

 

 

Gilles TIJTGAT

le 4 mai 2017

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