La clause de résiliation anticipée

dans la convention de l'agent immobilier

 

Question : le contrat de courtage peut-il être interrompu anticipativement (avant la reconduction tacite) par le client ?

 

Réponse : oui, il est même obligatoire d’insérer une telle clause dans le contrat ! (A.R. du 12 janvier 2007)

 

 Le client doit pouvoir, à tout moment, mettre fin au contrat sans invoquer un quelconque motif.

 

Cette faculté offerte au consommateur a bien évidemment sa contrepartie, à savoir le paiement d’une indemnité.

 

Le paiement de cette indemnité, qui ne peut excéder 50 % des honoraires ou de la commission convenus, est le « prix de la liberté ».

 

Il est important de noter que si dans les 6 mois qui suivent la rupture unilatérale de la convention, l’immeuble, objet du contrat initial, est vendu à toute personne (que l’agent immobilier l’ait présentée ou non), le solde de la commission sera du par le client, ce qui veut dire que 100 % des honoraires auront été payés (la convention type de l'IPI prévoit, quant à elle, un maximum de 75 % opérant, de ce fait, un parallèle avec la clause pénale)

 

 Même si l’acheteur n’a jamais été en contact avec l’agent immobilier ?

 

Oui !  Parce que l’usage de la faculté de résiliation anticipée ne doit pas être utilisée à la seule fin d’éviter le paiement des honoraires de l’agent immobilier… La résiliation anticipée permet et impose au vendeur de sortir l’immeuble de TOUT processus de vente.

La clause de résiliation anticipée ne fait-elle pas double emploi avec la clause pénale (dommages et intérêts) ?

 Il nous faut répondre par la négative.

 

A première vue, le non juriste pourrait penser de la clause pénale qu'il s'agit d'un élément en relation avec une "peine pénale", par exemple l'emprisonnement, l'amende ou la confiscation.

 

Il n'en est rien, au contraire.

 

La clause pénale est celle par laquelle une personne s'engage à payer en cas d'inexécution de la convention, une compensation forfaitaire pour le dommage éventuellement subi par la suite de ladite inexécution (suivant la définition de l'article 1226 du Code Civil).

 

Cette inexécution a, le plus souvent, un caractère fautif... cette notion de faute n'est pas un préalable obligatoire à la clause de résiliation anticipée.

 

La clause pénale n’est, quant à elle, pas obligatoire MAIS, si elle est prévue dans le contrat, elle doit être réciproque et donc prévoir, à charge de celui aux torts duquel la convention est résolue (qui que ce soit) une indemnité dont la hauteur ne peut excéder 75 % des honoraires prévus dans le contrat.

 

Évitez… les lacunes et les clauses abusives, les contrôles sont en cours.

 

Gilles Tijtgat

le 23 juin 2016

 

 

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