La clause de « PORTE FORT »

 

Loin de moi l’idée de faire de la « sémantique juridique », il convient néanmoins de remettre l’église au milieu du village quant à la portée et aux conséquences juridiques de l’utilisation du terme « porte-fort » que l’on retrouve souvent dans la convention de l’agent immobilier…
 

Une histoire (vraie) vaut mieux qu’un long discours !

Monsieur S. était propriétaire d’un bien immobilier en indivision avec sa maman, bien qu’ils décident de vendre. Comme il arrive fréquemment, un seul des indivisaires fut chargé des démarches en ce sens.

 

Monsieur S. signa, seul, une convention exclusive de louage de services avec une agence immobilière dans le but de trouver acquéreur pour l’immeuble et il se porta fort pour sa maman.

 

Quelle est la portée juridique de cet engagement (porte-fort).

 

En vertu de l’article 1120 du code civil, le porte-fort est une convention par laquelle une personne (le « porte-fort ») s’engage envers son cocontractant (dans notre cas, l’agent immobilier) à obtenir la ratification de l’engagement contractuel par un tiers (le «porté-fort»).

 

En ne promettant que la ratification de l’engagement par le tiers, le porte-fort ne s’engage donc à rien d’autre qu’à obtenir cette ratification ; il ne naît donc aucune autre obligation dans son chef.

 

En conséquence, si le porté-fort ne ratifie pas l’engagement contractuel souscrit par le porte-fort, ce dernier devra indemniser son cocontractant, mais ne sera pas tenu lui-même de respecter l’engagement que le porté-fort a refusé de ratifier.

 

En d’autres termes, contrairement à la croyance «commune », la convention n’est pas formée valablement si le porté-fort ne ratifie pas l’engagement souscrit pour lui car la notion de porte fort ne recouvre ni celle de mandat, ni celle de procuration…

 

Revenons maintenant à notre histoire…
 

L’agence immobilière sollicitée par Monsieur S. avait réussi à trouver rapidement un acquéreur pour l’immeuble et un compromis de vente fut signé.

 

Se fondant sur la convention de louage de services, l’agent immobilier réclama ensuite le paiement de sa rémunération tant à Monsieur S. qu’à sa maman.

 

N’obtenant pas le paiement volontaire de cette rémunération, l’agence immobilière dut se résoudre à assigner tant Monsieur S. que sa maman.

 

La cour d’appel de Liège, saisie du litige, rappela que la convention d’agence immobilière n’avait été signée que par le seul Monsieur S., à l’exclusion de sa maman, et que la convention de porte-fort n’avait pas pour effet de produire le consentement de cette dernière.
 

Par voie de conséquence, l’agence fut déboutée de sa demande de condamnation de la maman à intervenir dans le paiement de sa rémunération.

 

Seul Monsieur S. fut condamné à payer à l’agence l’intégralité de la rémunération convenue sur le prix de vente obtenu.

 

L’agence s’en sort donc bien… car la prudence s’impose lorsque l’on est en présence d’une clause de porte-fort.

 

Tout d’abord, celui qui souscrit cet engagement pour le tiers doit être bien conscient qu’il peut se voir réclamer des dommages et intérêts (parfois importants) s’il n’obtient pas la ratification de son engagement par le tiers.

 

En outre, comme en l’espèce, il est redevable de l’intégralité de la rémunération de l’agent immobilier au cas où celui-ci aboutit dans sa mission, et ne peut par conséquent revendiquer de ne payer cette rémunération qu’en proportion de sa propre part dans l’immeuble.

 

L’agent immobilier doit être plus prudent encore.

 

En effet, la convention ne se forme pas valablement si le tiers ne ratifie pas l’engagement souscrit pour lui par le porte-fort.

 

Imaginons qu’un agent immobilier entame sa mission de recherche d’acquéreur en se fondant sur une convention d’agence contenant une telle clause, qu’il trouve ensuite un candidat acquéreur au prix demandé, mais se heurte alors à l’opposition du porté-fort.

 

En pareil cas, il risque de devoir subir les affres d’une procédure judiciaire, et de payer des indemnités (qui peuvent à nouveau être considérables) au candidat acquéreur.

 

Il faut donc conseiller à l’agent immobilier de n’accepter d’entamer son travail qu’une fois en possession de l’accord écrit de l’ensemble des propriétaires de l’immeuble, et non pas du seul porte-fort.

 

 

 

Gilles TIJTGAT
23 septembre 2015 

 

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