L’offre : des engagements mais pas de droits ?

Une offre constitue un engagement unilatéral qui lie son auteur aussitôt

qu’elle parvient à son destinataire (théorie de la réception) et ce même si,

en fait, ce dernier n’en a pas encore pris connaissance.

L’offrant qui retire son offre trop tôt (avant l’expiration de son délai de validité) commet une faute et le bénéficiaire pourra(it) lui réclamer des dommages et intérêts, ou même, selon certains, l’obliger à exécuter l’offre acceptée.

C’est donc à tort que certains croient qu’une offre est révocable aussi longtemps qu’elle n’a pas été acceptée et qu’ils peuvent, sans faute, envoyer une nouvelle offre qui « remplace et annule notre offre du … » !

Mais une question plus récurrente agite pour l’instant le marché immobilier : Une offre d’achat émise au prix indiqué dans une annonce de mise en vente d’un immeuble entraîne-t-elle, pour le vendeur, l’obligation de vendre ?

Pourrait-on estimer que l’offre réalisée rencontre la demande du vendeur et donc l’accord des parties sur la chose et sur le prix générant une vente parfaite ? 

Et bien non… car dans le chef du vendeur « Il est généralement admis que l’offre adressée au public, notamment par le biais d’annonces ou d’affiches, ne satisfait pas à la condition de la volonté de s’engager juridiquement et ne peut être interprétée autrement que comme un simple moyen d’obtenir des offres d’achat. » (23 juin 2011 (rôle n° 2008/AR/1795) de la Cour d’Appel de Bruxelles)

La jurisprudence refuse donc, en général, de voir une annonce immobilière comme une offre de vente (engagement unilatéral), même si l’annonce mentionne un prix.

L’annonce constitue donc une entrée en matière indiquant que le propriétaire est désireux de vendre et d’engager des pourparlers. Il en sera ainsi même si l’annonce décrit le bien et précise un prix…

En conclusion, le propriétaire conserve le pouvoir de « dernier mot » et le fait pour ce dernier de se voir offrir le prix demandé ne peut le contraindre à vendre.

L’annonce du vendeur n’a pas le caractère contraignant qui obligerait ce dernier à vendre MAIS elle peut, à tout le moins, constituer un « engagement » à poursuivre de manière sérieuse des négociations avec une personne qui lui offre le prix demandé…

Face au refus du vendeur d’une « offre au prix », l’agent immobilier se retrouve, quant à lui, entre « le marteau et l’enclume » : l’offrant estime que le bien est à lui car il a offert le prix et le vendeur ne s’estime pas lié…

Indépendamment de la problématique juridique générée par l'attitude des parties et du paiement des honoraires, l’agent immobilier courtier (et donc sans pouvoir de décision en lieu et place du vendeur) sera, afin d’éviter de se retrouver sous un feu nourri de reproches, bien inspiré d’ajouter dans les documents types d’offre qu’il soumet à ses candidats les mentions suivantes :

« Le refus de l’offre par le propriétaire n’ouvre, au profit de l’offrant, aucun droit à une quelconque indemnité »

 

Ainsi que :

« La communication de la présente offre à l’agence immobilière, agissant en qualité de courtière sans pouvoir de décision finale, est réputée avoir les mêmes effets que sa réception effective par le propriétaire » 

Une précision parfois bien utile…

Gilles Tijtgat

consultant juridique

 

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