L’état civil de la caution

a son importance…

Nous avons déjà eu l’occasion d’évoquer la différence

qui existe entre une garantie locative et une caution.

 

En effet, si la garantie locative est représentative d'une somme d'argent, la caution est, quant à elle, une personne qui s'engage à supporter les manquements financiers du locataire principal à la place de ce dernier.

 

Bien que différentes, la garantie locative et la caution ont toutes les deux pour objectif de fournir au bailleur une garantie contre les manquements éventuels du locataire… chose à laquelle est particulièrement attentif l’agent immobilier chargé de trouver ledit locataire !

 

La jurisprudence ci-après démontre l’importance de la vérification que doit réaliser le bailleur et/ou l’agent immobilier de la situation « matrimoniale » (état civil) de la personne qui se porte caution.

 

Un bailleur fait appel aux services d’un agent immobilier afin de tenter de trouver un locataire pour un appartement dont il propriétaire.

 

L’agent immobilier mène sa mission à bien et, particulièrement soucieux de l’intérêt de son client, il conditionne la signature du bail à l’apport par la locataire d’une caution.

 

Cela ne pose pas problème pour la candidate locataire car un Monsieur X. signe le bail en qualité de caution solidaire, sans omettre d’insister « fortement » auprès de l’agent pour qu’il reste discret sur son statut marital car, dans les faits, il entretient avec la locataire une relation extraconjugale…

 

Et ce qui devait arriver arriva… le défaut de paiement des loyers contraint le bailleur à entamer une procédure judiciaire qui aboutit à la condamnation solidaire de la locataire et de Monsieur X.

 

Le jugement sera, comme il se doit, signifié par un huissier qui, à cette occasion rencontrera la charmante et légitime épouse de Monsieur X. qui découvrira… bien des choses… 

 

C’est à ce moment que les choses se corsent… et pas seulement pour le mari volage !

 

Madame X. saisit le Tribunal de première instance de Gand et demande l’annulation du cautionnement donné par son mari sans son intervention, et ce par application de l’article 224, §1er, 4° du code civil qui précise que peuvent être annulées, à la demande du conjoint, « les sûretés personnelles données par l’un des époux et qui mettent en péril les intérêts de la famille ».

 

Le Tribunal estime que le cautionnement donné par Monsieur X. excède les ressources du ménage et annule par conséquent la caution ce qui prive donc le bailleur de la garantie complémentaire recherchée !

 

Quel a été le sort réservé à la responsabilité de l’agent immobilier ?

 

Le Tribunal indiquera « (…) en qualité de professionnel et sachant que la caution était mariée, l’agent a négligé de demander l’accord de l’épouse de la caution et a commis une faute à tout le moins en ne prévenant pas l’épouse de l’existence de ce cautionnement ». 

 

L’agent ne pouvait se retrancher derrière son devoir de discrétion, lequel est « pulvérisé » par son devoir de conseil et d’information qui prime et qui lui impose d’informer son client et les éventuels candidats sur les éléments qui sont susceptibles d’influer sur la validité de l’engagement des uns et des autres.

 

Ce qui précède prouve que la mention « état civil » qui figure dans les conventions n’a pas le caractère « anodin » que l’on pourrait lui concéder et que de la réponse à cette question peut dépendre la bonne exécution de la convention nouée.

 

L’histoire ne nous dit pas ce qu’est devenu Monsieur X…..

Gilles Tijtgat

le 7 juin 2018

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