L’engagement de location moyennant finances ?

Le locataire candidat répond à l’annonce, visite l’immeuble à louer et se montre très intéressé ! 

 

Peut-il « réserver » le bien via la signature d’un engagement de location ou d’une promesse de bail ?

 

La réponse est bien entendu positive, c’est le même principe qu’une offre d’achat.

 

La promesse de location n’est toutefois qu’un engagement unilatéral et le bailleur dispose bien entendu de toute sa liberté quant à la décision qu’il prendra pendant le délai de validité de l’engagement du candidat.

 

La question est : puisque le candidat locataire reste suspendu à la décision du bailleur, l’engagement de location peut-il être assorti de l’obligation de payer une « somme d’argent » ?

 

La promesse unilatérale du candidat locataire peut être assortie d’une obligation pour ce dernier de verser au bailleur ou à son agent immobilier une indemnité qui vient « renforcer » le caractère sérieux de son offre.

 

Cette indemnité sera :

 

  • perdue dans l’hypothèse où le candidat locataire retirerait unilatéralement son « offre », 

  • restituée en cas de refus du bailleur,

  • déduite du premier loyer si la candidature du locataire est retenue.

 

Et quelle est La qualification juridique de la somme versée ? 

 

Très souvent, dans les documents utilisés par les agences ou les propriétaires, aucune définition juridique n'est précisée. 

 

Il appartient donc aux juristes et à défaut d’accord, au juge, d’analyser au cas par cas les éléments permettant de définir la qualification. 

 

– à mon sens, la somme versée peut, le plus souvent, être assimilée à une faculté de dédit qui est dans ce cas, une indemnité versée en contrepartie d'un droit de rétractation 

– Cela peut-être des arrhes ; dans ce cas si le propriétaire n'accepte pas l'offre qui lui est faite, le double de la somme versée sera restitué au locataire. Le locataire, quant à lui, peut se désister, mais au risque de perdre les arrhes qu’il a versées.  

– Il peut s'agir d'une clause pénale dont le montant pourra être modifié par le juge. 

– Cette somme ne peut, à mon estime, être qualifiée d'acompte sur le prix car cela supposerait qu'il y ait un début d'exécution du contrat de location, donc promesse synallagmatique.

 

En tout état de cause, le sort de la somme versée doit être précisé dans le document signé par le candidat et être déposée au crédit d’un compte bancaire qui, dans le cas de l’agent immobilier, doit obligatoirement être son compte-tiers !

 

À défaut d’avoir correctement libellé ce qu’il advient de la somme versée par le locataire qui retire son offre et que le bailleur veut retenir ladite somme, il faut rappeler que la rupture des pourparlers peut, en principe, intervenir sur décision unilatérale d’une partie.   

 

Dans ce cas, lorsque le document constitue une simple offre de prendre à bail qui n’a pas encore été acceptée par le propriétaire, le « réservataire » pourrait se dégager sans indemnité. 

 

La situation est celle d’une simple rupture de pourparlers et non d’un contrat. 

 

Cette liberté imposée par l’autonomie de la volonté, ne doit pas cependant autoriser la légèreté ou la mauvaise foi.  

 

Il est, en effet, admis que l’auteur de la rupture engage sa responsabilité civile, s’il abuse de cette faculté. L’abus de droit de rompre est donc sanctionné par la perte des sommes versées au « crédit de son engagement ». 

 

À bon entendeur….

 

Gilles TIJTGAT

le 31 mai 2018

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