L’apporteur d’affaires immobilières… agréé IPI ou pas ?

"Sombre" question posée fréquemment…

l’apporteur d’affaires immobilières doit-il disposer d’un agrément IPI ?

Analysons, sans être exhaustif, les principes et, sans prendre position quant à l’opportunité du système, tentons d’apporter quelques éclaircissements.

La personne « qui, pour le compte de tiers, prête une assistance déterminante en vue de réaliser un contrat de vente, d'achat, d'échange, de location ou de cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce » (article 2 § 5 de la loi organisant la profession d’agent immobilier) doit OBLIGATOIREMENT être titulaire d’une agréation IPI, agréation l’autorisant à porter le titre d’agent immobilier !  

L'apporteur d'affaires est, quant à lui, une personne qui met en rapport le vendeur d'un bien immobilier et un potentiel acquéreur. Il s'agit d'une simple entremise, l'apporteur d'affaires ne prenant, normalement, pas part à la négociation.

L’IPI indique clairement, et ne peut être contredite sur ce point, que « l’indépendant qui "introduit" des biens immobiliers auprès d’un agent immobilier agréé doit également disposer d’une agréation IPI. La recherche de clients en tant qu’indépendant pour un membre agréé IPI relève des activités de l’agent immobilier et requiert donc aussi une agréation ». 

En clair, l’activité d’un apporteur d’affaires indépendant entre dans le champ d’application de l’article précité et nécessite donc d’être titulaire d’un numéro IPI !

Le Ministre des Classes moyennes, des Indépendants, des PME, de l’Agriculture et de l’Intégration sociale partage cet avis et précise que « les indépendants apportant des clients à des agents immobiliers sont considérés comme des intermédiaires dans le sens de l’article 2 §5 de la loi du 11 février 2013 » et que « ces apporteurs d’affaires indépendants doivent donc être inscrits auprès de l’IPI ». 

Le principe est donc acquis : une personne indépendante sans agréation IPI ne peut se livrer, de manière habituelle ou occasionnelle, à une activité d’apporteur d’affaires immobilières rémunérée par un agent immobilier !

Est-ce à dire que toute « activité » de ce type est bannie ?

Je considère qu’il faut raison garder, car il me semble évident que le principe rappelé ci-dessus vise, essentiellement, l’activité lucrative d’apporteur d’affaires et non pas le client satisfait (particulier ou indépendant), le boucher, le libraire…. qui recommandent les services d’une agence immobilière….

Tout comme, et dans les limites du raisonnable, il ne faut pas confondre lesdites recommandations « remerciées » par un geste de courtoisie et l’activité d’entremetteur rémunérée !

Il peut donc être raisonnablement soutenu que les personnes réalisant des recommandations, récurrentes ou sporadiques,  en faveur d'un agent immobilier, qui ne vivent pas de cette activité et qui  seraient uniquement "rétribués" par un geste et/ou obole symbolique (fleurs, restaurant….)  ne doivent pas disposer d'un agrément IPI pour permettre audit agent immobilier d'être "dans les clous".

L’agent immobilier qui souhaite, nonobstant ces précisions, faire appel à un apporteur d’affaires rémunéré ne doit pas oublier que « l’employé qui travaille pour le compte d’un agent immobilier agréé n’a pas besoin d’être agréé lui-même, mais doit être sous la responsabilité et la surveillance d’un agent immobilier ».

Il est trop souvent ignoré qu'un contrat de travail peut être conclu avec un représentant.

Le contrat de travail de représentant de commerce est celui par lequel un travailleur s'engage contre rémunération à prospecter et visiter une clientèle en vue de la négociation ou la conclusion d'affaires sous l'autorité, pour le compte et au nom d'un ou de plusieurs commettants.

Cette activité doit s’exercer à titre principal et de façon constante mais elle ne doit pas forcément être exclusive.

La loi prévoit que le contrat de représentation commerciale est réputé être un contrat de travail jusqu’à preuve du contraire.

Cela signifie que le représentant de commerce est présumé exercer son activité dans un lien de subordination juridique avec son employeur et qu’il relève donc de la sécurité sociale des travailleurs salariés.

C’est celui qui conteste cette qualité de travailleur salarié qui devra apporter la preuve qu’il s’agit en réalité d’un travail indépendant parce que l’employeur n’a pas d’autorité sur le travailleur.

L’existence ou non de ce lien de subordination permet de faire la distinction entre le représentant de commerce et l’agent commercial, qui travaille lui en tant qu’indépendant. 

La rémunération du représentant de commerce consiste soit en un traitement fixe, soit en des commissions, soit en partie en un traitement fixe et en partie en des commissions.

Sauf exceptions, les dispositions de la loi qui s’appliquent aux employés sont également d’application pour les représentants de commerce.

Les règles relatives à la durée du temps de travail ne sont pas applicables aux représentants de commerce.  

Un agent averti…

Gilles Tijtgat

consultant juridique

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