L’agent immobilier

dispose-t-il « de facto »

d’un mandat apparent ?

Il se pose parfois la question de savoir si un agent immobilier n’est pas la mandataire de son client sur base de la théorie du mandat apparent…

C’est d’ailleurs un argument utilisé par l’acheteur pour tenter de contraindre un propriétaire à vendre lorsque le prix proposé est celui indiqué dans l’annonce immobilière.  Dans ce contexte, si le propriétaire refuse, l’acheteur argue que l’agent immobilier qui a réalisé l’annonce est son mandataire et qu’en cette qualité, il représente le mandant ce qui le contraint à vendre…

En clair, il s’agit de confondre l’agent immobilier et son client dans le processus décisionnel !

C’est un raccourci… qui mène à une impasse pour l’acheteur.

Voici la définition du mandat apparent : «une personne peut être liée envers les tiers par des actes accomplis par celui qui présente l’apparence d’être son mandataire, pour autant que l’apparence puisse être imputée à cette personne (Cass., 20 janvier 2000, R.D.C., 2000, p. 483, obs. P.A. Foriers ;  Cass., 25 juin 2004, rôle n° C020122F, www.juridat.be).».

Il est donc nécessaire qu'un pouvoir de représentation apparent du mandataire (agent immobilier) soit présent.

Mais cela ne suffit pas !

Il faut que ce pouvoir de représentation du soit imputable au mandant. Il est à cet égard nécessaire que le pseudo-mandant (propriétaire) ait librement, par son fait, contribué à créer une apparence trompeuse de mandat ou ait librement laissé se développer celle-ci alors qu'il aurait pu la faire cesser.

Ce que l'on veut éviter, c'est en effet que le propriétaire soit étranger à l'apparence ou que l'apparence se soit développée contre son gré, alors qu'il se trouvait dans l'impossibilité d'y remédier'

Il faut également que les tiers aient été induits en erreur par l'apparence et que cette erreur soit légitime.

Pour que la théorie du mandat apparent trouve à s'appliquer, il est nécessaire que la croyance de l’acheteur sur l'étendue des pouvoirs du pseudo-mandataire (agent immobilier) soit légitime. Cette croyance est considérée comme légitime lorsqu'il résulte des circonstances que le tiers ne devait ou ne pouvait pas vérifier les pouvoirs de l'interlocuteur.

Ce caractère légitime ne survit pas à la possibilité dont dispose l’acheteur de vérifier les pouvoirs conférés à l’agent immobilier au travers de sa mission qui précise que ce dernier agit le plus souvent en qualité de courtier et non de mandataire !

Il convient de rappeler que, dans ses rapports avec des clients, l’article 2, 1°, de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 précise que le contrat de l’agent immobilier doit clairement décrire les pouvoirs du courtier.

« Autrement dit, tout éventuel mandat accordé à l’agent immobilier doit être exprès. La convention (écrite) doit faire l’objet d’une description claire de la possibilité et des limites dans lesquelles l’agent immobilier peut négocier le prix et les conditions dans le cadre de la mission convenue » (Gilles CARNOY, in Carnet de route en droit immobilier, 25.05.2013)

En conclusion, la théorie du mandat apparent ne permettra à l’acheteur « déçu » par l’attitude du vendeur de se retourner contre l’agent immobilier !

Gilles Tijtgat

le 20 juin 2019

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