N’abandonnez pas votre agent immobilier…

 

 

 

Beaucoup (trop) d’agents immobiliers se retrouveront dans l’histoire (vraie) relatée ci-dessous.

 

Un couple confie à une agence immobilière une mission exclusive de recherche d’acquéreurs.

Ladite mission sera valablement accomplie car l’agence trouvera acquéreur et un compromis de vente sera signé.

Comme cela arrive (de temps en temps ?), l’acheteur se ravise et négocie directement avec le couple de vendeur sans que l’agent immobilier ne soit informé…

 

Une convention de résiliation amiable est signée entre vendeur et acquéreur.  Une indemnité de dédit est prévue à charge de l’acheteur sans que le sort de la prestation réalisée par l’agent immobilier ne semble intéresser quiconque…

 

Le couple de vendeur se décide finalement à informer l’agent immobilier en ces termes : « Pour éviter de longues et fastidieuses démarches, nous avons trouvé un accord avec (l’acheteur), il faut donc lui restituer son acompte (sous déduction) – l’indemnité de dédommagement pour nous. Etant en pleine séparation, nous souhaiterions remettre en vente au plus vite (pour un prix inférieur).  Merci de dire ce qu’il en est et si vous allez revoir votre forfait étant donné que nous avons fortement diminuer le prix de la maison pour qu’elle parte au plus vite »

 

L’agent immobilier conteste cette demande de restitution et en guise de réponse, il reçoit son préavis, dont le texte précise que le couple de vendeur veut le versement de la totalité de l’acompte et que lui soit communiqué « le détail des prestations par vous effectuées et de la rémunération qui vous est due en conséquence, le contrat intervenu entre nous étant muet à ce sujet »

 

Cette situation ne trouvant pas d’issue amiable… franchissons ensemble les portes des tribunaux et, parmi les nombreuses questions posées, ciblons celle-ci : la vente n’étant pas intervenue, l’agent immobilier a-t-il droit à ses honoraires ?

 

Comme c’est généralement le cas, l’agent immobilier a «seulement» pour mission d’effectuer des prestations matérielles pour trouver un acquéreur, et donc le contrat qui lie l’agent immobilier au vendeur est une convention de courtage et non pas un mandat (Collon, L., le statut juridique de l’agent immobilier, Larcier 2008, 163).

 

De manière générale, il est « proclamé » que la rémunération de l’agent immobilier n’est due que si la vente est parfaite ou, en d’autres termes, que si les conditions suspensives assortissant la convention des parties sont toutes levées… ce qui ne veut pas dire « si l’acte authentique est passé » !

 

En effet, il ne faut pas négliger la jurisprudence de la Cour de Cassation qui dès le 26.11.1976 précisait que la rémunération est due au courtier « dès que la convention due à son intervention a pris naissance » ; dès lors, l’agent immobilier a droit à sa commission en cas de résiliation amiable ou de résolution judiciaire de la convention (Collon, L., Liège, 27.03.2003, RG 2001/RG/603).

 

En 2010 (le 27 mai), la Cour de Cassation enfonce le clou et indique « la circonstance que le contrat conclu à l’intervention du courtier reste sans exécution ou que le contrat est résolu aux torts d’une des parties à ce contrat ne prive pas, en règle, le courtier du droit au courtage convenu ».

 

C’est ainsi que va se clôturer notre histoire… la Cour d’appel de Liège, saisie du présent litige, conclura en indiquant que l’agent immobilier est fondé « à réclamer le paiement de sa commission d’autant qu’il n’a commis aucune faute dans l’exécution de sa mission et de la résiliation amiable de la convention ne lui est en rien imputable » (Cour d’Appel Liège, 19.12.13, 2013/RG/95).

 

À bon entendeur… tout travail mérite salaire et il ne suffit pas d’abandonner la vente (et son agent immobilier) pour se soustraire au paiement de ses honoraires !

 

Gilles Tijtgat

le 31 août 2016

 

 

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