Honoraires « post convention »

et notion de « contact » :

exercice du droit de suite !

La convention de l’agent immobilier a pris fin.  

 

Le bien pour lequel ladite agence était intervenue est toujours en vente et est ensuite vendu à l’une des personnes avec laquelle l’immobilière a eu un contact pendant l’exécution de sa mission… la commission est-elle due ?

 

Pour ouvrir le droit de suite et donc le droit à la commission, la convention doit prévoir que l’agent immobilier transmet à son client dans les sept jours ouvrables suivant la fin du contrat, la liste des personnes à qui il a donné une information précise et individuelle.  

 

 Il faut en déduire que la transmission de ladite liste est une condition nécessaire pour que l’agent immobilier puisse réclamer l’indemnité après la fin de sa mission. 

 

Il faut également que la vente intervienne dans les 6 mois qui suivent la fin de la convention de courtage. 

 

En résumé, la commission n’est due que si : 

 

1.            l’agent immobilier a donné à l’acquéreur une information précise et individuelle. 

2.            le contrat stipule que l’agent immobilier transmet au consommateur dans les sept jours ouvrables suivant la fin du contrat d’intermédiaire, la liste des personnes à qui il a donné une information précise et individuelle.

3.            le consommateur conclut la vente avec une de ces personnes ou avec les personnes qui sont dans une relation avec celles-ci telle qu’il est raisonnable d’admettre qu’elles disposaient de l’information donnée suite à cette relation. 

4.            La vente intervient dans les six mois qui suivent la fin de la mission immobilière. 

 

Mais que recouvre la notion « d’information précise et individuelle » (contact) ?

 

 C’est la jurisprudence qui répond à cette question… de manière certes sévère mais néanmoins « juste » face aux abus…

 

 La Cour d’appel de Mons indique dans son arrêt du 21.06.2007 indique « Le contact suppose une entrée en relation effective entre un amateur potentiel et l'agence, sous forme, par exemple, d'une demande de renseignements, d'une visite au bureau de l'agence au sujet d'un bien, d'une visite de l'immeuble en vente. 

 

 Par contre, cette notion ne recouvre pas les publicités et démarches unilatérales que l'agence effectue en vue de tenter de trouver des amateurs. 

 

Une agence immobilière a mission de rechercher des amateurs et dès lors de faire de la publicité et qu’elle peut, à cette fin, offrir le bien à vendre dans les médias, sur son site internet ou envoyer des courriers à des personnes ciblées par ses soins, de telles démarches de prospection ne constituent pas un contact. 

 

L'envoi d'une liste comportant la description de divers biens à des personnes n'ayant manifesté d'aucune manière que ce soit leur intérêt pour le bien à vendre, ne constitue pas un contact au sens du contrat litigieux et n’ouvre donc pas le droit à la perception des honoraires »

 

 Le Tribunal de Première Instance de Tournai, décide quant à lui (jugement du 07.02.2013, JT, 2013, p.404) : « La communication d’une liste d’environ six cents noms, éventuellement accompagnés d’un numéro de téléphone mais sans autre commentaire, ne suffit pas à établir que l’agence immobilière a « traité » avec l’une de ces personnes en qualité de « candidat acheteur » du bien litigieux, et encore moins qu’elle lui ait « procuré des informations précises et individuelles » sur ce bien.

 

Ce nombre à lui seul, qui apparaît hautement inhabituel pour un bien ordinaire, (…) »

 

En conclusion, la seule circonstance qu’une personne se trouve sur la liste, ne signifie pas qu’elle a reçu de l’agent immobilier une information « précise et individuelle » et l’agent immobilier qui souhaite obtenir, légitimement, des honoraires post convention a la charge de la preuve des 4 éléments repris ci-dessus.

 

Gilles TIJTGAT

le 7 février 2018

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