Honoraires de l’agent immobilier et offre « sous condition suspensive »…

Il convient tout d’abord de distinguer le droit aux honoraires de leur exigibilité.


Le droit aux honoraires de l’agent immobilier peut s’ouvrir très tôt (par exemple : dès la signature d’une offre irrévocable d’achat), mais, l’agent immobilier sera bien inspiré de n’exiger le paiement de ces derniers qu’à dater de la perception par son client du produit ou d’une partie du produit de la vente.


Expliquer la différence entre le droit et l’exigibilité aux honoraires pourrait, métaphoriquement, se faire en comparant ces derniers à un cadeau de Noël : le cadeau est placé au bas du sapin (quelqu’un y a droit) mais il ne pourra être ouvert (exigé) qu’à Noël…


Plus sérieusement, l’ouverture du droit aux honoraires garantissant à l’agent immobilier de pouvoir percevoir sa rémunération obéit à un formalisme très strict.


Ainsi, si le contrat de courtage précise que la mission est remplie dès l’émission par la partie acquéreuse d’une offre valable, il doit être obligatoirement mentionné que « cette offre sera faite dans un écrit ou d’une autre manière qui donne au client une preuve certaine de l’offre qui émane de l’autre partie ».


Mais n’y a-t-il pas une contradiction entre le fait d’avoir le droit et de ne pouvoir exiger l’exécution de ce droit qu’à postériori ?


Autrement dit, la clause définissant la naissance du droit aux honoraires n’entre-t-elle pas en conflit avec la clause précisant quand et comment seront payés lesdits honoraires ?


Voici un exemple tiré d’un arrêt de la Cour de cassation (Cass., 22 janvier 2016, rôle n° C.14.0410.F,www.juridat.be).


La mission précisait :


Le droit à la commission d’agent immobilier est exigible uniquement en cas de réalisation parfaite de sa mission.


La mission est de trouver amateur, par l’obtention de celui-ci d’une offre d’achat écrite, ferme et définitive pour l’acquisition du bien désigné.


Donc, le droit à aux honoraires naît dès l’obtention d’une offre au prix demandé.


Mais le contrat ajoute :


La commission sera payable au comptant et sera perçue sur l’acompte lors de la signature du compromis de vente.

 

La question pragmatique qui se pose est : lorsque le contrat fait naître les honoraires à l’obtention d’une offre mais précise qu’ils ne seront payés qu’au compromis, l’agent immobilier peut-il être rémunéré si l’offre n’est pas suivie d’un compromis ?

 

La Cour d’appel de Bruxelles a considéré que cette dernière clause n’indique pas que les honoraires ne sont pas dus à défaut de signature d’un compromis.

 

La Cour de cassation confirmera la position de la Cour d’appel de Bruxelles.
 
Il ne faut donc pas confondre les clauses fixant la naissance du droit à la commission et celles déterminant comment ou quand la commission, une fois née, sera payée.


Les secondes clauses relèvent de la modalité de paiement et sont sans effet sur le droit à la commission.


Il convient également de préciser que « « L’offre définitive, dont l’acceptation entraîne la formation du contrat, est celle qui n’est pas assortie d’une condition suspensive ou qui le devient à la suite de la réalisation de cette condition. »


Il faut faire la part des choses entre :


Une offre conditionnelle (ex. l’offre est soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt) dont les effets juridiques sont suspendus tant que la condition n’est pas réalisée


Et, une offre définitive de conclure une vente sous condition (ex. en cas d’acceptation de l’offre, la vente sera soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt) qui indique les modalités suivant lesquelles l’éventuel futur contrat sera conclu, qui génère donc des effets juridiques et est susceptible d’ouvrir le droit aux honoraires en cas de défaillance du vendeur…


Veillez donc à protéger les fruits de votre travail tant via votre mission que via la rédaction de vos offres et… en cas de doute quant au contenu de ces supports, n'hésitez pas à consulter notre offre de documents types sécurisés !

Gilles Tijtgat

le 19 septembre 2019

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